Налог на имущество сдаваемое в аренду

Недострой сдали в аренду: будет ли налог на имущество?

Материал для подписчиков издания «ЭЖ-Бухгалтер». Для оформления подписки на электронную версию издания перейдите по ссылке.

ЭЖ-Бухгалтер

Бухгалтерское приложение газеты «Экономика и Жизнь» — рассчитано на практикующих бухгалтеров, аудиторов, работников налоговых органов. Представляет актуальные комментарии специалистов, оперативные ответы на вопросы читателей, а также законы, постановления, инструкции, письма и разъяснения министерств и ведомств.

Периодичность выхода: еженедельно, 50 номеров в год. Объем:12 полос.

Налог на имущество организаций не взимается, если основные средства находятся в аренде

Pressmaster / Shutterstock.com

Налоговики разъяснили, что основные средства, учитываемые арендатором согласно Плану счетов бухучета финансово-хозяйственной деятельности организаций на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства», не признаются объектом налогообложения у арендатора (письмо ФНС России от 15 сентября 2017 г. № БС-4-21/[email protected]).

Напомним, что объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухучета, если иное не предусмотрено ст. 378-378.2 Налогового кодекса (п. 1 ст. 374 НК РФ). В том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению.

Так, актив принимается организацией к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

  • объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
  • объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
  • организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
  • объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем (п. 4 ПБУ 6/01).

Такие основные средства учитываются на счете 01 «Основные средства».

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Узнать, какие организации не являются плательщиками налога на имущество организаций, можно в «Энциклопедии решений. Налоги и взносы»

интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Вместе с тем основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухучете и отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности. Такие основные средства учитываются на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности» (п. 5 ПБУ 6/01).

При этом для обобщения информации о наличии и движении основных средств, арендованных организацией, предназначен счет 001 «Арендованные основные средства», относящийся к забалансовым счетам.

Бухгалтерский учет при аренде основных средств (нюансы)

ВАЖНО! С 2022 года учитывать арендные операции нужно будет в соответствии с новым ФСБУ 25/2018. Для многих участников договора аренды учет существенно усложнится. Узнать, как изменится учет аренды в 2022 году, или начать применять стандарт досрочно вам поможет эта статья.

Разрешенные виды деятельности для самозанятых, вставших на учет по ст. 83 НК РФ

Отдельной группой самозанятых можно признать граждан, зарегистрировавшихся на основании п.7.3 ст. 83 НК РФ. Их доходы не подлежат налогообложению до конца 2019 г., если они оказывают услуги (п. 70 ст. 217 НК РФ):

по уходу за больными, детьми или престарелыми;

уборки жилых помещений;

ведения домашнего хозяйства.

Льготное налогообложение самозанятых по сдаче в аренду нежилого помещения ст. 217 НК РФ не предусмотрено. Арендная плата облагается НДФЛ в общем порядке.

С 2020 года таким самозанятым надо либо перерегистрироваться по закону № 422-ФЗ, либо стать ИП. Если гражданин зарегистрирует ИП, он сможет уплачивать налоги с аренды недвижимости в рамках выбранного режима налогообложения (УСН, патент, ОСНО).

Обзор документа

ИП сдает в аренду недвижимость и применяет в связи с этим УСН.

Разъяснено, что ИП может быть освобожден от налога на имущество физлиц на основании материалов, подтверждающих фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода. К ним относятся договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, и т. п. Их следует представить в налоговые органы по месту нахождения объектов недвижимости.

Налог на имущество в договоре аренды? Включить можно, но осторожно

Сразу скажем, что требовать от арендатора возместить (компенсировать) сумму налога на имущество арендодатель не вправе.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Исполнение договора оплачивается по цене, указанной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев, когда применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Уплата законно установленных налогов и сборов — обязанность граждан (ст. 57 Конституции РФ и подп. 1 п. 1 ст. 23 НК РФ). Налогоплательщик самостоятельно исполняет ее. Неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности служит основанием для направления ему требования об уплате налога (п. 1 ст. 45 НК РФ).

По смыслу данных правовых норм обязанность уплачивать налоги индивидуальна для каждого налогоплательщика и не может возлагаться им на других лиц, в том числе по договору. Каждый налогоплательщик самостоятельно и за счет собственных средств уплачивает налоги (Определение Конституционного суда РФ от 22.01.2004 № 41-О).

Объектами обложения по налогу на имущество физических лиц признаются жилой дом, квартира, комната, дача, гараж, иное строение, помещение и сооружение, доля в праве общей собственности на перечисленное имущество. На это указано в п. 5 ст. 2 Закона РФ от 09.12.91 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Плательщиками налогов на имущество физических лиц являются физические лица — собственники имущества, признаваемого объектом налогообложения (п. 1 ст. 1 Закона РФ от 09.12.91 № 2003-1). Следовательно, уплата физическим лицом, в собственности которого находится нежилое помещение, налога на имущество считается обязанностью собственника имущества независимо от того, сдается ли оно в аренду. Уплата налога на имущество за собственника арендатором за счет своих средств не допускается.

Тем не менее размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. При этом законом могут быть закреплены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Читайте так же:  Работающие пенсионеры налог на имущество

Значит, по общему правилу стороны договора вправе по взаимному соглашению увеличить размер арендной платы, чтобы возместить расходы арендодателя на уплату налога на имущество.

Таким образом, действующее законодательство не запрещает прописать в договоре аренды условие о возмещении арендатору сумм налога на имущество. Если такая налоговая оговорка в договоре аренды все же будет прописана, то арендатор не сможет учесть в расходах суммы налога на имущество, уплаченные за собственника имущества. Данной позиции придерживаются налоговые органы. Они считают, что если договор аренды или соглашение к нему содержат условия о возмещении сумм налоговых платежей сверх арендной платы, то такие расходы не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль у арендатора. Ведь арендатор не имеет правовых оснований для осуществления налоговых платежей за арендуемое имущество (например, письма УФНС России по Московской области от 03.02.2005 № 21-27/28632, от 29.11.2004 № 03-42/22557, УФНС России по г. Москве от 01.12.2004 № 26-12/77723).

Финансовое ведомство соглашается с правильностью такого подхода, и не только применительно к арендным отношениям. Так, в письме от 27.11.2007 № 03-03-06/1/825 Минфин России сделал вывод, что если по условиям инвестиционного договора получатель имущества должен компенсировать передающей стороне уплаченный ею ранее налог на имущество, то такие расходы не уменьшают налогооблагаемую прибыль.

Вместе с тем в письме от 03.09.2009 № 03-03-06/1/567 Минфин России косвенно подтвердил возможность включения в расходы сумм страховых и налоговых платежей, возмещаемых арендатором арендодателю в составе переменной части арендной платы, если это установлено договором.

По нашему мнению, чтобы учесть интересы всех сторон, условие о том, что собственнику возмещаются понесенные им расходы на уплату налога на имущество, в договоре аренды прописывать не стоит. Лучше включить размер такого возмещения в сумму арендной платы, не выделяя его отдельной строкой.

Когда арендатор должен платить налог на имущество организаций

Минфин разъяснил, как уплачивается налог на имущество организаций в отношении арендуемых помещений.

В письме от 03.07.2019 № 03-05-05-01/48949 отмечается, что по нормам НК РФ налогообложение имущества связано с принятием актива к бухгалтерскому учету на баланс в качестве основного средства в соответствии с правилами ведения бухгалтерского учета.

Это значит, что плательщиком налога на имущество организаций в отношении объектов недвижимости, учитываемых на балансе в качестве основных средств, признается балансодержатель недвижимого имущества.

Поэтому если объект недвижимости, полученный в аренду, учитывается на балансе арендатора в составе основных средств, то арендатор должен платить налог на имущество организаций в отношении этого объекта.

Если объект недвижимости, переданный в аренду, учитывается в составе основных средств на балансе арендодателя, то плательщиком имущественного налога признается арендодатель.

Вместе с тем арендатор может отразить на счете «Основные средства» информацию о праве пользования на полученный по договору аренды объект, который был учтен арендодателем на балансе в составе ОС в соответствии с условиями договора аренды и подлежал учету им же при исчислении налога на имущество. В подобном случае арендатор не должен включать данный объект в состав базы по налогу на имущество организаций.

Налоговым периодом по налогу на имущество организаций признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. В течение налогового периода организации уплачивают авансовые платежи по налогу (если региональными законами не предусмотрено освобождение от уплаты авансовых платежей).

По истечении налогового периода налогоплательщики уплачивают итоговую сумму налога. Данная сумма определяется как разница между суммой налога и суммами авансовых платежей, исчисленных в течение года.

Налоговые ставки, а также сроки уплаты налога устанавливаются законами субъектов РФ. Ни единого срока уплаты, ни единых ставок НК РФ не установлено. В любом случае ставки налога на имущество организаций и не могут превышать 2,2% от стоимости имущества. В отношении же объектов, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, ставка не может превышать 2% от стоимости имущества.

Налог и авансовые платежи подлежат уплате в бюджет по местонахождению организации. Иностранные организации платят налог по месту постановки на учет их постоянных представительств.

Кто платит налог на имущество организаций при аренде помещений

Налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, учитываемых на балансе в качестве основных средств, признается балансодержатель недвижимого имущества.

Об этом напоминает Минфин в письме № 03-05-05-01/48949 от 03.07.2019.

При отражении на балансе активов в качестве основных средств в случае передачи (принятия) в аренду объектов недвижимого имущества рекомендуется руководствоваться ПБУ 6/01, Планом счетов бухгалтерского учета, а также ФСБУ 25/2018 и Информационным сообщением Минфина от 25.01.2019 N ИС-учет-15.

Поэтому если объект недвижимого имущества, полученный в аренду, учитывается в установленном для ведения бухучета порядке на балансе арендатора в составе ОС, то арендатор признается налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении этого объекта недвижимости, а если объект, переданный в аренду, учитывается в составе ОС на балансе арендодателя, то налогоплательщиком признается арендодатель.

В случае отражения на счете 01 арендатора информации о праве пользования на полученный по договору аренды объект, который был учтен арендодателем на балансе в составе ОС в соответствии с условиями договора аренды и, следовательно, подлежал учету арендодателем при исчислении налоговой базы по налогу на имущество организаций, в целях исключения двойного налогообложения стоимость данного объекта в состав налоговой базы по налогу на имущество организаций арендатором не включается.

Самозанятый: сдача в аренду нежилого помещения

Как сдать в аренду нежилые помещения

Поскольку самозанятый сдать в аренду нежилое помещение не может, ему придется выбирать другое налогообложение. Заключить соответствующий договор он может, как ИП (при наличии регистрации статуса в ЕГРИП) или как физлицо.

Нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Налогообложение аренды

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;

при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).

Читайте так же:  Торговый сбор налоговый период

Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельца нежилых помещений такая возможность исключена.

Кто платит налог за сданную в аренду недвижимость

Минфин уточнил, кто должен платить налог на имущество организации в отношении сданной в аренду недвижимости. Данные разъяснения приводятся в письме от 13.12.2019 № 03-05-05-01/97674.

На основании подпункта 2 пункта 1 статьи 374 НК РФ объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям на праве собственности или другом вещном праве, а также полученное по концессионному соглашению.

При этом налогообложение имущества связано с принятием актива к учету на баланс в качестве основного средства в соответствии с правилами ведения бухучета. Следовательно, налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении объектов недвижимого имущества, учитываемых на балансе в качестве основных средств, признается балансодержатель недвижимого имущества.

Если недвижимость, полученная в аренду, учитывается на балансе арендатора в составе основных средств, то арендатор и признается налогоплательщиком по налогу на имущество организаций в отношении этой недвижимости. Если же объект недвижимого имущества, переданный в аренду, учитывается в составе основных средств на балансе арендодателя, то налогоплательщиком признается арендодатель. Подробнее об учете аренды основных средств читайте в нашем материале.

Налог на имущество по арендованной недвижимости

Недвижимость, учитываемая на балансе в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество. К ней относятся и основные средства, переданные во временное пользование. Рассмотрим, в каких случаях субъект, получивший недвижимость во временное пользование по договору аренды, должен облагать ее налогом.

Вопрос с обложением налогом на имущество арендованной недвижимости следует решать в зависимости от того, какие правила бухгалтерского учета в отношении такого имущества применяет арендатор.

Дело в том, что уже с этого года компании могут досрочно применять ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» 1 , который станет обязательным с 2022 г. Прописанные в нем правила существенно отличаются от действующего порядка. С учетом разъяснений, данных Минфином России в письме от 03.07.2019 № 03-05-05-01/48949, рассмотрим порядок налогообложения объекта аренды у арендаторов, не применяющих ФСБУ 25/2018 и использующих этот стандарт.

samozanyatyy_sdacha_v_arendu_nezhilogo_pomeshcheniya.jpg

Похожие публикации

Эксперимент по налогу для самозанятых проводится с 01.01.2019 г. на основании федерального закона № 422-ФЗ от 27.11.2018г. Стать его участником может любой гражданин, оказывающий услуги или выполняющий работы без привлечения наемных работников в регионах проведения эксперимента. Немало вопросов возникает о разрешенных видах деятельности. В частности, может ли заниматься самозанятый сдачей в аренду нежилого помещения.

Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ

В соответствии с законом № 422-ФЗ, самозанятые могут вести деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД), только на территории четырех субъектов РФ: Москвы, Московской и Калужской областей, и в Республике Татарстан.

Разрешенные виды деятельности в законе не прописаны, однако введены ограничения в части признания определенных доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):

полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;

в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), исключая доходы от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.

Таким образом, для самозанятых сдача в аренду нежилого помещения в рамках действующего закона о налоге на профдоход невозможна. Поэтому те, кто сдает в аренду нежилое имущество, применять налог на профдоход нельзя.

Можно ли одновременно быть самозанятым и сдавать в аренду нежилое помещение как ИП

Если нельзя по нежилой недвижимости применять налог на профессиональный доход (НПД), то можно ли одновременно числиться самозанятым (по услугам, например) и ИП на ином спецрежиме (для аренды)? Нет, закон № 422-ФЗ не позволяет предпринимателям совмещать НПД с другими налоговыми режимами, включая ОСНО.

ИП вправе применять налог на профдоход, но после постановки на учет самозанятому дается месяц на подачу заявления о прекращении иных применяемых им спецрежимов. Снятие со «спецрежимного» учета происходит со дня регистрации статуса самозанятого. Если же заявление от ИП не поступит вовремя – аннулируется его «самозанятость» (пп. 7 п. 2 ст. 4 закона № 422-ФЗ, письмо ФНС от 10.01.2019 № СД-4-3/[email protected]). То есть, совмещать иные режимы с НПД законодательство запрещает.

Обзор документа

На ЕНВД переводятся в том числе налогоплательщики, оказывающие услуги по временному размещению и проживанию. Площадь используемых для этого помещений в каждом объекте не должна превышать 500 кв. м.

При этом речь идет о помещениях для временного размещении и проживании физлиц (квартирах, комнатах, частных домах, коттеджах, гостиничных номерах и т. д.).

По договорам аренды (субаренды) жилые помещения могут передаваться только юрлицам.

Поэтому деятельность по передаче квартир юрлицам в аренду не подпадает под ЕНВД.

Квартира, которую одно юрлицо предоставляет в аренду другому, облагается налогом на имущество организаций. По указанному основному средству начисляется амортизация. Но данным налогом не облагается квартира, которую организация-плательщик ЕНВД сдает внаем физлицу.

Налог на имущество сдаваемое в аренду

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 января 2011 г. N 03-11-06/3/2 О налогообложении предпринимательской деятельности по сдаче организацией квартир в наем или в аренду

Вопрос: Наша организация (ООО), применяющая общий режим налогообложения, имеет в собственности квартиры, которые числятся на балансе как «Товар». В связи с отсутствием покупательского спроса принято решение одну из квартир сдать внаем физическому лицу или в аренду юридическому лицу. При реализации квартир мы используем льготу по НДС в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. В связи с этим у нас возникают вопросы:

При сдаче внаем физическому лицу попадаем ли мы под уплату единого налога на вмененный доход или необходимо внести изменения в виды деятельности с указанием гостиничного бизнеса, и тогда это будет общий режим налогообложения?

При сдаче в аренду квартиры при общем режиме налогообложения будет ли льгота по НДС с сумм арендных платежей?

С какого момента возникает обязанность по уплате налога на имущество с балансовой стоимости квартиры и имеем ли мы право амортизировать данное имущество?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики на письмо от 06.12.2010 N 99 о порядке налогообложения предпринимательской деятельности по сдаче в наем или в аренду квартир на основании информации, содержащейся в письме, сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 346.26 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) на уплату единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по временному размещению и проживанию и использующие в каждом объекте предоставления данных услуг общую площадь помещений для временного размещения и проживания не более 500 квадратных метров.

Читайте так же:  Как платится налог енвд

Согласно статье 346.27 Кодекса к помещениям для временного размещения и проживания относятся помещения, используемые для временного размещения и проживания физических лиц (квартира, комната в квартире, частный дом, коттедж (их части), гостиничный номер, комната в общежитии и другие помещения).

Видео (кликните для воспроизведения).

На основании пункта 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) передача жилого помещения для проживания осуществляется по договору найма, заключаемому с физическим лицом.

По договорам аренды (субаренды) жилые помещения могут передаваться только юридическим лицам (пункт 2 статьи 671 ГК РФ). На такую предпринимательскую деятельность положения подпункта 12 пункта 2 статьи 346.26 Кодекса не распространяются.

В связи с этим предпринимательская деятельность налогоплательщиков по передаче в аренду недвижимого имущества (квартир) юридическим лицам должна облагаться в рамках иных режимов налогообложения.

Согласно статье 373 Кодекса налогоплательщиками налога на имущество организаций признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 Кодекса.

Пунктом 1 статьи 374 Кодекса установлено, что объектами налогообложения указанным налогом для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 Кодекса.

Порядок учета на балансе организаций (за исключением кредитных и бюджетных) объектов основных средств регулируется приказами Минфина России от 30.03.2001 N 26н «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01″, от 13.10.2003 N 91н «Об утверждении Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств» и от 31.10.2000 N 94н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению».

В соответствии с пунктом 4 ПБУ 6/01 актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для представления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Учитывая вышеизложенное, квартира, сдаваемая организацией в аренду юридическому лицу, отвечает требованиям, установленным пунктом 4 ПБУ 6/01, и, следовательно, подлежит налогообложению налогом на имущество организаций. При этом по указанному основному средству начисляется амортизация в соответствии с разделом III ПБУ 6/01.

В соответствии с пунктом 4 статьи 346.26 Кодекса уплата организациями единого налога на вмененный доход предусматривает их освобождение, в том числе, от обязанности по уплате налога на имущество организаций (в отношении имущества, используемого для ведения предпринимательской деятельности, облагаемой данным налогом).

В связи с этим квартира, сдаваемая организацией — налогоплательщиком единого налога на вмененный доход в наем физическому лицу, налогообложению налогом на имущество организаций не подлежит.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 20 января 2011 г. N 03-11-06/3/2

Текст письма официально опубликован не был

Основные понятия договора аренды

Основополагающий документ, регламентирующий арендные отношения, — это гл. 34 Гражданского кодекса РФ.

Объектом аренды может быть разное имущество, обладающее свойством не терять натуральные свойства при эксплуатации, объединенное в правовом поле под термином «непотребляемые вещи». Эта особенность позволяет вернуть исходный объект правообладателю без изменения его функциональных и качественных характеристик. Это земельные участки, здания, оборудование, транспорт и другие подобные объекты, как правило основные средства организаций.

Объект, признаваемый в составе основных средств, отвечает критериям, установленным в п. 4 ПБУ 6/01 (утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н). Критериев всего 4:

  • объект предназначен для использования в деятельности организации, в том числе в арендных сделках для передачи арендатору;
  • объект используется продолжительное время, превышающее 12 месяцев, или период, превышающий обычный операционный цикл длительностью более 12 месяцев;
  • объект должен приносить доходы в будущем;
  • его перепродажа не предполагается.

Имеется и дополнительное условие: критерии должны выполняться все одновременно.

Арендодатель (собственник имущества) сдает его в аренду, арендатор принимает. По общему правилу при операционной аренде собственником предмета сделки остается арендодатель, смены собственника не происходит. Арендатор временно, в период действия договора аренды, пользуется и владеет имуществом, не являясь его собственником.

Право собственности может переходить только в случае, если договором предусмотрено условие выкупа имущества по окончании аренды. Например, если отдельный вид договора аренды, договор лизинга, содержит такое условие, выкуп оформляется уже в рамках других договорных отношений — купли-продажи, поскольку лизинг по существу — это аренда, а условия перехода права собственности регулируются договором купли-продажи.

Судебную практику по договорам аренды см. здесь.

Учет ОС у арендодателя

Кто должен вести учет основных средств — объектов аренды на своем балансе?

Арендодатель. Как любой собственник, он обязан вести учет своего имущества.

Какие балансовые счета применяются для учета основных средств в аренде?

Счета 01 «Основные средства» и 03 «Доходные вложения» по первоначальной стоимости.

В плане счетов бухгалтерского учета (утвержденном приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н) выделен счет 01 для всех основных средств, в том числе для находящихся в аренде. Наряду с этим, в ПБУ 6/01 указывается, что основные средства, назначение которых — передача в аренду, следует считать доходными вложениями. Для их учета есть счет 03.

Как верно разграничить учет объектов на счетах 01 и 03?

Выбор прост. Исходя из формулировки о доходных вложениях, заложенной в ПБУ 6/01 (п. 5).

ВАЖНО! В состав доходных вложений ПБУ 6/01 относит основные средства, предназначением которых является исключительно передача в аренду. При этом заведомо известна цель — получение дохода от аренды этих объектов.

Какие счета применяются для учета доходов от аренды?

Счета 90 «Продажи» и 91 «Прочие доходы и расходы».

Если организация получает основные доходы от сделок по аренде имущества, п. 5 ПБУ 9/99 (утвержденного приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н) предписывает считать арендные платежи выручкой. Следует использовать счет 90.

При этом в п. 7 ПБУ 9/99 арендные платежи включаются в список прочих, но с оговоркой: «Учесть положения п. 5». Это означает, что если у организации есть иные основные направления, отличные от арендной деятельности, то арендные поступления, будучи прочими доходами, аккумулируются на счете 91.

Читайте так же:  Налог на роскошь шевроле тахо

Организация относит свои доходы к тому или иному виду самостоятельно, вносит сведения об этом в учетную политику.

О составлении учетной политики читайте в статье «Как составить учетную политику организации (2020)?».

Как выглядит учет аренды основных средств на уровне бухгалтерских проводок, описано в таблицах. Далее по тексту применяются следующие сокращения:

  • ОС — основные средства;
  • ДВ — доходные вложения.

Если аренда ОС — основная деятельность

Дт 03 / ДВ в организации

Объект ДВ введен в эксплуатацию. Проводка в сумме первоначальной стоимости

Налог на имущество сдаваемое в аренду

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Арендатор не применяет ФСБУ

В общем случае гражданское законодательство рассматривает аренду как передачу имущества арендатору за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом отдельно выделяется финансовая аренда (лизинг).

Обычная аренда

Активы, признаваемые в бухгалтерском учете основными средствами, учитываются на балансовом счете 01 «Основные средства». В Инструкции по применению Плана счетов сказано, что этот счет предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде, доверительном управлении. То есть переданная в аренду недвижимость продолжает числиться в составе основных средств арендодателя.

Согласно положениям п. 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, и Инструкции по применению Плана счетов полученное в аренду имущество арендатор учитывает за балансом. Для этого им применяется забалансовый счет 001 «Арендованные основные средства».

Поскольку арендатор ведет учет арендованного объекта за балансом, он не уплачивает по данному объекту налог на имущество (письмо ФНС России от 15.09.2017 № БС-4-21/[email protected]).

Финансовая аренда

Учет имущества, полученного по договору финансовой аренды, регламентируется Указаниями об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга, утвержденными приказом Минфина России от 17.02.97 № 15 (далее — Указания). Из них следует, что условие о том, на чьем балансе (лизингодателя или лизингополучателя) будет числиться предмет лизинга, определяется договором лизинга.

Если лизинговое имущество учитывается на балансе лизингодателя, лизингополучатель отражает это имущество, так же как и при обычной аренде, на забалансовом счете 001. Если же по условиям договора лизинговое имущество учитывается на балансе лизингополучателя, он включает это имущество в состав основных средств, учитываемых на счете 01 (п. 8 Указаний). А лизингодатель со своего баланса это имущество списывает (п. 4 Указаний).

Следовательно, при финансовой аренде уплачивать налог на имущество арендатор (лизингополучатель) должен только в том случае, когда объект аренды (предмет лизинга) по условиям договора подлежит учету на его балансе.

Что относят к нежилой недвижимости

Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, может быть признана нежилой. К таким объектам относят:

производственные здания и сооружения;

коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;

прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.

В частности, нежилой недвижимостью можно признать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.

Аренда жилых помещений

Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В качестве налога с арендной платы за жилье самозанятому нужно будет заплатить:

4%, если жилое помещение снимает физическое лицо;

6%, если арендатор ИП или организация.

При этом оплату за аренду нельзя принимать в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 июля 2011 г. N 03-11-11/199 Об освобождении от налога на имущество физических лиц индивидуального предпринимателя,сдающего недвижимость в аренду и применяющего УСН

Вопрос: Я — индивидуальный предприниматель, основной вид деятельности — сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества, применяю УСН. Для получения льготы по налогу на имущество я подаю в налоговую инспекцию договоры аренды и книгу доходов и расходов. Помимо сданных в аренду квадратных метров под офисы, в этих помещениях имеются коридоры, лестницы, туалетные комнаты, подвалы и т.п., которые, по сути, также используются для осуществления предпринимательской деятельности и извлечения дохода от предпринимательской деятельности при сдаче собственных нежилых помещений. Также имеются нежилые помещения, переоборудованные под офисы, которые не всегда в налоговом периоде сдаются из-за отсутствия спроса.

Так как в п. 3 ст. 346.11 НК РФ не урегулирован вопрос, на основании чего предоставляется льгота по налогу на имущество, прошу дать разъяснения об исчислении налога на имущество индивидуальному предпринимателю, применяющему упрощенную систему налогообложения, при сдаче внаем собственного нежилого недвижимого имущества, в отношении мест общего пользования (коридоры, лестничные проемы, санузлы, подвалы и т.п.).

Также прошу дать разъяснение по поводу начисления налога на имущество в отношении нежилых помещений, переоборудованных под офисы, которые временно не сдаются. Какими документами должно подтверждаться фактическое использование этих нежилых помещений в предпринимательской деятельности?

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо N 1 от 9 июня 2011 г. и сообщает, что согласно Положению о Министерстве финансов Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 30 июня 2004 г. N 329, и Регламенту Минфина России, утвержденному приказом Минфина России от 23 марта 2005 г. N 45н, в Минфине России рассматриваются индивидуальные и коллективные обращения граждан и организаций по вопросам, находящимся в сфере ведения Министерства. При этом в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Одновременно следует отметить, что согласно пункту 1 статьи 18 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) специальные налоговые режимы, установленные Кодексом, могут предусматривать освобождение от обязанности по уплате отдельных налогов и сборов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 346.11 Кодекса применение индивидуальными предпринимателями упрощенной системы налогообложения предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности.

Порядок налогообложения имущества физических лиц установлен Законом Российской Федерации от 9 декабря 1991 г. N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (далее — Закон N 2003-1).

Исходя из статьи 5 Закона N 2003-1, исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. При этом лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы.

Таким образом, основанием для освобождения от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц индивидуального предпринимателя, осуществляющего предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду объектов недвижимости и применяющего в связи с этим упрощенную систему налогообложения, могут являться документы, подтверждающие фактическое использование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода (договоры с поставщиками, покупателями, арендаторами, платежные документы, свидетельствующие о получении доходов от осуществляемого вида предпринимательской деятельности, и т.п.) и представленные в налоговые органы по месту нахождения таких объектов недвижимости.

Читайте так же:  График выездной проверки налоговой

Кроме того, учитывая, что в обращении отсутствуют копии правоустанавливающих документов на недвижимое имущество, используемое в целях осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках упрощенной системы налогообложения, для более подробного ответа по вопросам, изложенным в письме, следует обращаться в налоговый орган по месту постановки на учет (по месту жительства).

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 21 Кодекса налогоплательщики имеют право получать по месту своего учета от налоговых органов бесплатную информацию (в том числе в письменной форме) о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, полномочиях налоговых органов и их должностных лиц, а также получать формы налоговых деклараций (расчетов) и разъяснения о порядке их заполнения.

В свою очередь, согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 32 Кодекса налоговые органы обязаны бесплатно информировать (в том числе в письменной форме) налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов о действующих налогах и сборах, законодательстве о налогах и сборах и о принятых в соответствии с ним нормативных правовых актах, порядке исчисления и уплаты налогов и сборов, правах и обязанностях налогоплательщиков, плательщиков сборов и налоговых агентов, полномочиях налоговых органов и их должностных лиц, а также представлять формы налоговых деклараций (расчетов) и разъяснять порядок их заполнения.

Заместитель директора Департамента С.В. Разгулин

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 июля 2011 г. N 03-11-11/199

Текст письма официально опубликован не был

Арендатор применяет ФСБУ

При применение ФСБУ 25/2018 необходимо учитывать три момента:

1) согласно п. 2 ФСБУ этот стандарт применяется вне зависимости от наличия в договорах финансовой аренды (лизинга) условий, в соответствии с которыми предмет аренды учитывается на балансе арендодателя или арендатора;

2) новацией этого ФСБУ является исключение зависимости порядка бухгалтерского учета объектов у одной стороны договора аренды от порядка учета у другой стороны этого же договора (п. 1 информационного сообщения Минфина России от 25.01.2019 № ИС-учет-15);

3) подразделение аренды на обычную (в ФСБУ 25/2018 она называется операционной) и финансовую осуществляет только арендодатель. Для учета арендатора вид аренды значения не имеет.

Пунктом 10 ФСБУ 25/2018 предусмотрено, что арендатор признает предмет аренды в качестве права пользования активом с одновременным признанием обязательства по аренде. При этом арендатор должен применять единую учетную политику в отношении права пользования активом и в отношении схожих по характеру использования активов (незавершенных капитальных вложений, основных средств и др.). В случае если предмет аренды по характеру его использования относится к группе основных средств, по которой арендатор принял решение о проведении переоценки, арендатор переоценивает соответствующее право пользования активом (п. 16 ФСБУ 25/2018). Стоимость права пользования активом погашается арендатором посредством амортизации, за исключением случаев, когда схожие по характеру использования активы не амортизируются (п. 17 ФСБУ 25/2018).

Таким образом, арендатор учитывает право пользования арендованной недвижимостью в порядке, аналогичном порядку учета основных средств, то есть на счете 01 «Основные средства». Минфин России в комментируемом письме это подтвердил.

То есть вне зависимости от вида аренды (операционная или финансовая) у арендатора будет присутствовать актив, учитываемый на счете 01. Однако это не означает, что ему в любом случае придется платить налог на имущество. Все будет зависеть от того, возникает ли объект обложения у арендодателя.

Операционная аренда

При операционной аренде арендодатель не изменяет прежний принятый порядок учета актива в связи с его передачей в аренду (п. 41 ФСБУ 25/2018). То есть переданный в аренду объект недвижимости продолжает числиться в составе основных средств арендодателя. А значит, он уплачивает по этому объекту налог на имущество.

Но если и арендатор, который учитывает право пользования арендованной недвижимостью на счете 01, тоже будет уплачивать налог, возникнет двойное налогообложение. В связи с этим специалисты финансового ведомства разъяснили, что для исключения двойного налогообложения при учете арендатором на счете 01 права аренды на объект, который числится в составе основных средств арендодателя, арендатор не уплачивает налог на имущество.

Отметим, что это разъяснение справедливо и для ситуации, когда арендатор уже применяет ФСБУ 25/2018, а арендодатель еще нет. Ведь в этом случае предмет аренды тоже остается в составе основных средств арендодателя, и он уплачивает по нему налог на имущество.

Финансовая аренда

Согласно п. 32 ФСБУ 25/2018 при классификации передаваемого в аренду имущества в качестве предмета финансовой аренды арендодатель признает в качестве актива инвестицию в аренду. Стоимость предмета финансовой аренды включается арендодателем в чистую стоимость инвестиции с одновременным списанием переданного в аренду актива (п. 34 ФСБУ 25/2018). При возврате предмета финансовой аренды арендодателю такой предмет принимается им к бухгалтерскому учету в качестве актива определенного вида исходя из соответствующих условий признания с одновременным списанием оставшейся чистой стоимости инвестиции в аренду (п. 40 ФСБУ 25/2018). Таким образом, при передаче в финансовую аренду недвижимости она исключается арендодателем из состава основных средств. А значит, в течение финансовой аренды он не является плательщиком налога на имущество по этому объекту.

Как мы уже указали выше, финансисты считают возможным не облагать налогом на имущество право аренды, учтенное арендатором на счете 01, только когда предмет аренды числится у арендодателя в составе основных средств и он уплачивает по нему налог на имущество. Следовательно, если при финансовой аренде предмет аренды из состава основных средств арендодателя выбывает, налог на имущество со стоимости арендуемого объекта недвижимости должен платить арендатор.

Из сказанного следует, что когда и арендатор, и арендодатель уже применяют ФСБУ 25/2018, платить налог на имущество должен арендатор. Если же арендатор уже использует ФСБУ 25/2018, а арендодатель еще нет, уплата налога будет зависеть от того, на чьем балансе по условиям договора лизинга учитывается предмет аренды. Если на балансе арендодателя (лизингодателя) — налог должен платить именно он. Если же по условиям договора лизинга объект аренды должен учитываться на балансе арендатора (лизингополучателя), налог на имущество платит арендатор. При этом, поскольку он уже применяет ФСБУ 25/2018, речь будет идти о налогообложении учтенного на его балансе на счете 01 «Основные средства» права пользования объектом аренды.

Видео (кликните для воспроизведения).

1 Подробнее о ФСБУ 25/2018 см. «ЭЖ-Бухгалтер», 2019, № 7.

Источники

Налог на имущество сдаваемое в аренду
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here