Налог неотделимые улучшения недвижимость

Налог на имущество по неотделимым улучшениям

В письме от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52 Минфин России разъяснил, являются ли с 1 января 2019 г. неотделимые улучшения арендованной недвижимости объектом обложения налогом на имущество.

Неотделимыми считаются улучшения арендованного имущества, которые нельзя отделить от него без нанесения вреда (п. 2 ст. 623 ГК РФ). При этом под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта аренды (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013). Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств учитываются арендатором в составе основных средств (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»).

До 1 января 2019 г. объектом налогообложения по налогу на имущество признавалось учтенное на балансе в составе основных средств по правилам бухгалтерского учета движимое и недвижимое имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ в старой редакции). С 1 января 2019 г. объектом налогообложения по этому налогу является только недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ в действующей редакции).

Определение движимого и недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ. Так, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. А вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом.

Поскольку неотделимые улучшения арендованной недвижимости в ст. 130 ГК РФ в составе недвижимого имущества не названы, возникает вопрос, нужно ли их с 1 января 2019 г. облагать налогом на имущество.

Неотделимые улучшения — часть объекта аренды

Специалисты финансового ведомства указали, что неотделимые капитальные вложения в объекты недвижимого имущества не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть объекта недвижимого имущества. Поэтому такие улучшения, учитываемые у арендатора в качестве основных средств, подлежат обложению налогом на имущество в силу п. 1 ст. 374 НК РФ, в том числе в случае включения объекта недвижимого имущества субъектом РФ в Перечень объектов недвижимого имущества, облагаемых по кадастровой стоимости в рамках ст. 378.2 НК РФ, до их выбытия из состава основных средств.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

В комментируемом письме специалисты финансового ведомства также обратили внимание, что если арендуемое имущество относится к движимому имуществу, то и неотделимые улучшения тоже будут считаться движимым имуществом. И в этом случае такие улучшения с 1 января 2019 г. налогом на имущество не облагаются.

Представление налоговой отчетности

Помимо объекта налогообложения, с 1 января 2019 г. поменялся и порядок представления налоговой отчетности по налогу на имущество. Она сдается в налоговые органы по месту нахождения объектов недвижимого имущества и (или) по месту нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения (п. 1 ст. 386 НК РФ).

Но куда должен сдавать отчетность по налогу на имущество арендатор в отношении неотделимых улучшений, если он не состоит на учете по месту нахождения арендованного объекта?

Финансисты разъяснили, что уплата налога на имущество и представление налоговой декларации (расчета по авансовым платежам) в отношении неотделимых улучшений арендованной недвижимости должны производиться по месту учета этих улучшений на балансе. То есть если они учитываются на балансе самой организации, отчетность нужно представлять в налоговый орган по месту нахождения организации. Если же улучшения учитываются на балансе обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, отчетность сдается в налоговый орган по месту учета такого обособленного подразделения.

Неотделимые улучшения в объект аренды: шпаргалка от налоговиков по налогу на имущество

Если ваша компания арендовала недвижимость и произвела в ней неотделимые улучшения, рекомендуем ознакомиться с письмом ФНС России от 15.08.2019 № АС-4-21/[email protected] В нем налоговики разложили по полочкам порядок уплаты налога на имущество и заполнения отчетности в отношении неотделимых улучшений. Свои разъяснения налоговая служба согласовала с Минфином России (письмо от 14.08.2019 № 03-05-04-01/61497) и рекомендовала региональным УФНС оперативно довести до налоговых органов на местах.

Есть капвложения — будет и объект

Как известно, объектом обложения налогом на имущество является недвижимое имущество, которое по правилам бухгалтерского учета числится у организации на балансе в составе основных средств (п. 1 ст. 372 НК РФ). Капитальные вложения в арендованные основные средства включаются в состав основных средств на основании п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Если капитальные вложения по условиям договора аренды признаются собственностью арендатора, то именно он принимает их на баланс в качестве отдельного инвентарного объекта. Это прямо следует из положений п. 3, 10 и 35 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.

Налоговики указали, что неотделимые капитальные вложения в арендованный объект недвижимости представляют собой неотъемлемую составную часть этого объекта. Следовательно, если такие капвложения учитываются у организации-арендатора в качестве основных средств, то они облагаются налогом на имущество до их выбытия из состава основных средств арендатора.

Аналогичную позицию ранее высказывали специалисты Минфина России (письма от 16.04.2019 № 03-05-05-01/27085, от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52, от 08.09.2017 № 03-05-05-01/57901, от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80) и суды (Определение ВАС РФ от 26.03.2012 № ВАС-2715/12).

Отметим, что под выбытием неотделимых улучшений понимается окончание срока договора аренды или возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором улучшений (письмо ФНС России от 28.12.2018 № БС-4-21/25917).

Обратите внимание: в том случае, когда компания произвела неотделимые капитальные вложения в объект, по которому налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, налоговая база по улучшениям определяется исходя из их среднегодовой стоимости, сформированной арендатором в соответствии с бухгалтерским учетом. Так считают специалисты Минфина России (письма от 16.04.2019 № 03-05-05-01/27085, от 01.04.2014 № 03-05-05-01/14322, от 19.02.2014 № 03-05-05-01/6958).

Читайте так же:  Налоги по индексу документа узнать задолженность

Куда сдавать отчетность…

Следующий вопрос, который разъяснили налоговики, касается места представления декларации по налогу на имущество и расчета по авансовым платежам. Специалисты ФНС России напомнили, что отчетность по налогу на имущество представляется:

в налоговый орган по месту нахождения объектов недвижимого имущества и (или) по месту нахождения имущества, входящего в состав Единой системы газоснабжения (абз. 1 п. 1 ст. 386 НК РФ);

в налоговый орган по местонахождению организации в отношении имущества, имеющего местонахождение в территориальном море РФ, на континентальном шельфе РФ, в исключительной экономической зоне РФ и (или) за пределами территории РФ (для российских организаций) (абз. 2 п. 1 ст. 386 НК РФ);

в налоговый орган по месту учета в качестве крупнейших налогоплательщиков (абз. 3 п. 1 ст. 386 НК РФ).

Налоговики отметили, что факт аренды не является самостоятельным основанием для постановки на учет в налоговых органах по месту нахождения арендованного объекта недвижимости. Поэтому отчетность сдается по месту учета на балансе неотделимых капитальных вложений. Это может быть:

место нахождения (учета) арендатора;

место нахождения (учета) его обособленного подразделения, имеющего отдельный баланс, если капвложения учитываются на балансе в качестве основных средств данного обособленного подразделения.

Такая же точка зрения содержится в письме ФНС России от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52.

. и платить налог

В большинстве случаев организации арендуют недвижимость, которая располагается вне места нахождения компании или ее обособленных подразделений. Как в этом случае арендатор должен уплачивать налог со стоимости произведенных неотделимых улучшений?

В комментируемом письме специалисты ФНС России указали, что сумма налога, исчисленная в отношении неотделимых капвложений, находящихся вне местонахождения арендатора или его обособленного подразделения, подлежит уплате в бюджет по коду ОКТМО, соответствующему территории муниципального образования по месту нахождения арендованной недвижимости с неотделимыми капитальными вложениями. Аргументируется такая позиция следующим образом.

В статье 385 НК РФ сказано, что организация, учитывающая на балансе объекты недвижимого имущества, находящиеся вне местонахождения организации или ее обособленного подразделения с балансом уплачивает налог и авансы в бюджет по местонахождению каждого из указанных объектов недвижимости.

Порядок заполнения налоговых расчетов по авансовым платежам и декларации по налогу на имущество установлен в приказе ФНС России 31.03.2017 № ММВ-7-21/[email protected] В этом документе сказано, что отчетность заполняется в отношении сумм налога, подлежащих уплате в бюджет по соответствующему коду муниципального образования в соответствии с Общероссийским классификатором территорий муниципальных образований (ОКТМО). На основании данного правила налоговики указали, что в отчетности в каждом блоке строк с кодами 010—040 в строку 010 заносится код по ОКТМО, по которому подлежит уплате сумма налога, отраженная в строке 030 данного блока.

Заполняем отчетность

Как мы уже выяснили, налог по неотделимым улучшениям рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости объектов. Информация по таким объектам заносится в раздел 2.1 отчетности. По мнению налоговой службы, в отношении неотделимых улучшений в арендованный объект организации в этом разделе могут указывать:

по строке 010 — код номера объекта недвижимости, в отношении которого заполняется раздел 2.1. При этом в случае наличия инвентарного номера, а также присвоенного арендованному объекту недвижимости адреса на территории РФ с указанием муниципального образования, по данной строке указывается код номера объекта «3». А в случае наличия инвентарного номера при отсутствии присвоенного адреса с указанием муниципального образования — код «4»;

по строке 020 — инвентарный номер неотделимых капитальных вложений;

по строке 030 — адрес арендованного объекта недвижимости, расположенного на территории РФ, если адрес включает указание муниципального образования. Данная строка заполняется только в том случае, когда в строку 010 заносится код «3»;

по строке 040 — код арендованного объекта недвижимости в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов;

по строке 050 — остаточная стоимость неотделимых капитальных вложений в арендованный объект недвижимости по состоянию на 31 декабря налогового периода.

Кто уплачивает налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений недвижимости?

Арендатор учитывает на балансе неотделимые улучшения в том случае, если он признан собственником такой недвижимости в результате договоренности между сторонами аренды.

Уплата налога на имущество, если собственник — арендодатель

Арендатор может передать арендодателю неотделимые улучшения арендованной недвижимости по акту приема-передачи. В таком случае собственником неотделимых улучшений будет арендодатель и ему необходимо уплачивать налог на имущество.

При передаче неотделимых улучшений на дату акта приемки:

  • арендатору необходимо списать с балансового учета стоимость этих улучшений,
  • арендодателю увеличить основные средства на сумму переданного имущества.

После этого арендодатель уплачивает налог на имущество со стоимости неотделимых улучшений.

Во время подписания акта приема-передачи сторонам необходимо учесть тот факт, что с момента ввода в эксплуатацию и до того, как неотделимые улучшения перейдут к арендодателю, стоимость улучшений состоит на учете у арендатора, он считается собственником улучшений, а соответственно и уплачивает налог на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Принимая во внимание то, что стороны договорились о передаче собственности арендодателю, в акте передачи следует отразить дату подписания акта. Лучше всего акт оформить датой ввода в эксплуатацию. Этим можно избежать требований налоговых инспекторов по уплате налога на имущество с арендатора до передачи арендодателю.

Сами же арендаторы считают, что не обязаны производить уплату налога на имущество с неотделимых улучшений арендуемой недвижимости до факта передачи. По их мнению, если арендодатель согласовал осуществление улучшений и будет возмещать их стоимость, то он и считается собственником, а значит, должен уплачивать налог на имущество с начала проведения работ по улучшению (ст. 623 ГК РФ).

Капвложения в имущество по месту нахождения обособленного подразделения

В случае если капитальные вложения в арендованное имущество проводились в обособленном подразделении, то налог на имущество уплачивается в соответствии с порядком, отраженным в учетной политике арендатора (письмо Минфина России от 23.10.2013 № 03-05-05-01/44378).

При этом существует два варианта:

  1. Обособленное подразделение принимает к учету капитальные вложения и соответственно уплачивает налог на имущество.
  2. Головная организация на своем балансе ведет учет капитальных вложений и уплачивает налог на имущество самостоятельно. См. также «Капвложения в объект аренды: кто платит налог на имущество?».

Как действуют неотделимые улучшения на куплю-продажу недвижимого имущества

Нужен ли договор на улучшение жилищных условий при продаже квартиры?

Конечно же многие люди пытаются минимизировать свои налоговые затраты, поэтому придумывают различные законные юридические схемы, позволяющие это сделать.

К одной из таких схем относится продажа жилого помещения с описанными улучшениями.

Как это действует:

  1. Продавец и покупатель, которые пришли к обоюдному согласию совершить сделку купли-продажи недвижимого имущества, и подписали между собой предварительный договор, обращаются к профессиональному оценщику, который должен составить акт стоимости недвижимости. Данный документ предоставляется нотариусу при оформлении сделки, и с данной суммы платятся налоги.
  2. Но продавец и покупатель заранее обговорили реальную стоимость жилья, которая выше, чем указана в оценке, так как там, например, есть ремонт, установлена бытовая техника. То есть продавец должен заплатить больше. Именно в таких ситуациях на помощь и приходят неотъемлемые улучшения.
  3. Покупатель выплачивает продавцу некоторую сумму за стоимость квартиры, которая определена в акте оценки имущества. А вторую сумму новый владелец платит старому за неотделимые условия, получая за это расписку. При этом для регистрации недвижимости за новым собственником в Россреестр достаточно предоставить договор купли-продажи. Таким образом, граждане платят меньше налогов на законных основаниях.
Читайте так же:  Избежание двойного налогообложения беларусь россия

Важно запомнить, что расписка о получении денежных средств за описанные улучшения не должна заверяться нотариусом.

Понятие неотделимых улучшений

Законодательное понимание того, что такое неотделимые улучшения, дает ст. 623 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней, неотделимыми считаются те модификации имущества, которые невозможно убрать без причинения вреда квартире. Например:

  • перепланировка жилья – снос перегородок, установка душевой кабины вместо ванны, перенос сантехники, вентиляции;
  • установка дополнительного технического оснащения и переустройство – батареи, кондиционер, теплый пол, замена электропроводки и водопровода, газопровода;
  • капитальный ремонт и реконструкция квартиры;
  • в некоторых случаях сюда также можно отнести и санитарную обработку от мышей, клопов, тараканов.

Перечень не исчерпывающий. Главный критерий неотделимых улучшений квартиры по ГК РФ – их нельзя демонтировать, не разрушив существенным образом квартиру и не причинив ей вред.

Так, к неотделимым улучшениям не относятся:

  • бытовая техника – стиральные машинки, холодильники, плиты, посудомойки, пылесосы, микроволновые печи и так далее;
  • мебель (отдельная и гарнитуры) – если они не встроенные в конфигурацию квартиры, как, например, некоторые шкафы;
  • сантехника, если она не потребовала переноса системы водоснабжения (например, установка душевой кабины требует переложить трубы, а замена раковины таких действий не предполагает. Душевая кабина будет неотделимым улучшением, а раковина – отделимым);
  • предметы быта и домашнего обихода – посуда, предметы повседневного назначения.

Внимание! Все, что можно без ущерба для недвижимости забрать с собой, является отделимым улучшением. Например, если тепловентилятор прикручен к стене шурупами, его можно без проблем снять – он считается отделимым улучшением.

Приведенное выше понимание используется только для арендованных квартир. Неотделимые улучшения при купле-продаже определяются немного иначе – их мы рассмотрим в соответствующем разделе статьи.

Варианты оформления договора

На момент заключения договора аренды недвижимости условие о неотделимых улучшениях нужно включить в его текст – заключать отдельное соглашение для этого не требуется. Удостоверять у нотариуса его также не обязательно. Есть несколько вариантов формулировки условия в договоре.

Пример 1. Стороны договорились производить улучшения с согласия и за счет хозяина квартиры

Суть условия. Неотделимые усовершенствования необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, который оплачивает работы или компенсирует их при выезде жильцов.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость таких улучшений»

Советы. Рекомендуем включать в текст договора процедуру согласования – например, путем простого уведомления или путем составления специального соглашения. Дополнительно нужно установить срок возмещения, в который собственник квартиры должен перечислить компенсацию. Пример формулировки данного условия в договоре аренды: «Произведение неотделимых улучшений согласовывается сторонами путем заключения дополнительного соглашения к настоящему Договору, в котором указывается существо работ, сроки их проведения, результат и порядок приемки работ, стоимость затрат Арендатора, сроки и порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений Арендодателем».

Пример 2. Стороны договорились производить улучшения с согласия хозяина квартиры, но за счет арендатора

Суть условия. Неотделимые улучшения арендованного имущества необходимо предварительно согласовывать с собственником квартиры, однако стоимость работ полностью ложится на плечи жильцов – хозяин квартиры их никак не компенсирует.

Пример формулировки. «Арендатор вправе с письменного согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного имущества. При этом стоимость таких улучшений Арендодателем не компенсируется».

Советы. Если такое условие появится в договоре, арендатор никак не сможет компенсировать произведенные усовершенствования, даже если затратил на них существенную сумму. Нужно хорошо продумать заранее, выгодно ли такое условие жильцам – ведь договор аренды закончится, а результат останется в квартире. Им фактически будет пользоваться либо сам собственник, либо новые жильцы.

Пример 3. Стороны договорились производить любые улучшения без согласия хозяина квартиры

Условия договора, позволяющие арендатору выполнять неотделимые усовершенствования без ведома и согласия хозяина квартиры, незаконны. Даже если они будут включены в текст договора – применять их на практике нельзя, они по смыслу гражданского законодательства являются ничтожными.

Если арендатор, например, произведет реконструкцию помещения без согласия собственника, он не сможет взыскать с него компенсацию даже при наличии соответствующего условия в договоре. Более того, собственник обяжет жильца через суд привести квартиру в первоначальный вид.

Пример 4. Вопрос об улучшениях не урегулирован договором

Если соглашение вообще не содержит никаких упоминаний о неотделимых усовершенствованиях, тогда применяются нормы закона. В соответствии с ГК:

  • арендатор берет у арендодателя согласие;
  • арендодатель впоследствии компенсирует стоимость работ.

Таким образом, исключить компенсацию при наличии согласия собственника можно, только включив в договор особое условие. В иных случаях хозяин обязан возместить их стоимость жильцу.

Понятие неотделимых улучшений при продаже квартиры

Как известно все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку. Она нужна для того, чтобы определить реальную стоимость жилья, и с нее заплатить причитающиеся налоги.

Если квартира продается на первичном рынке недвижимости, то фактически покупатель платит за объект, который не был в использовании других лиц, и в нем не производились какие — либо ремонты и иные улучшения (например, перепланировки).

Все сделки с объектами жилой недвижимости должны проходить через обязательную оценку

Когда приобретается жилое помещение (квартира, дом) на вторичном рынке, оно в любом случае будет иметь ремонт, а в иногда перепланировку, и другие улучшения. Благодаря этому при продаже квартир и домов на вторичном рынке, риелторы придумали такое понятие как неотделимые условия.

Под ними подразумеваются ремонт, перепланировка, наличие различной бытовой техники, а также другие улучшения, которые были сделаны продавцом, или членами его семьи для улучшения своих жилищно-бытовых условий.

Если проанализировать сделки с недвижимостью, то можно прийти к однозначному выводу, что жилые помещения, которые имеют улучшения, качественный ремонт, встроенную бытовую технику, стоят гораздо дороже, чем жилье без них.

Видео (кликните для воспроизведения).

Поэтому при покупке квартир с ремонтом, новые владельцы часто платят продавцам определенную сумму (с которой платятся налоги) за реальную стоимость жилья (на основании оценки), и деньги за описанные улучшения.

Читайте так же:  Оформить льготу на налог на имущество

Сразу нужно отметить, что в Гражданском кодексе, который является основным нормативным актом, регулирующим все правоотношения связанные с недвижимым имуществом, других Федеральных нормативных актах понятия – неотделимые условия не существует.

Нужно понимать, что если в квартире произошла перепланировка, она должна быть узаконена и обозначена в технической документации.

Налоговый вопрос

По договору между физическими лицами неотделимые улучшения декларировать не нужно. А юридические лица – фирмы любых организационно-правовых форм – должны принимать к учету данные операции при расчете налогов.

При этом нюансы бухгалтерского учета и налогообложения будут зависеть от учетной политики компании, режима налогообложения и даже срока использования усовершенствований в деятельности фирмы.

Внимание! По вопросу учета усовершенствований помещения в балансе предприятия можно проконсультироваться с дежурным юристом портала.

Неотделимые улучшения при аренде

Жилец арендованной квартиры может производить в ней ремонт, докупать мебель, технику. В некоторых случаях требуется выполнение неотделимых улучшений арендуемого жилья: капитальный ремонт, смена электропроводки или организация проема в перегородке между комнатами.

Внимание! Вопрос, кто оплачивает данные манипуляции и возмещает ли собственник жилья произведенные усовершенствования, полностью зависит от оформления этого момента в договоре.

  • Отделимые улучшения не компенсируются, арендатор забирает их с собой при выезде. Если стороны договорятся, собственник квартиры может оставить их себе при условии компенсации. Например, выкупить мебельный гарнитур в гостиной у нанимателя по цене с учетом износа.
  • Неотделимые усовершенствования нужно обязательно согласовывать с хозяином квартиры. Если не согласовать – компенсации не будет, даже если такое условие будет прописано в договоре. Согласование должно быть предварительным – заранее, до того, как начнутся работы. Последующее согласование (по факту) в данном случае не считается и рассматривается как нарушение договора.

Порядок выполнения работ и получения компенсации

Обязательный порядок действий при манипуляциях с жильем законом не установлен. Наш портал рекомендует арендатору придерживаться следующего варианта:

  1. Определить состав работ, составить предварительные расчетные документы, сметы.
  2. Письменно согласовать с хозяином квартиры предстоящий ремонт. Сделать это нужно не просто формальным уведомлением, а с помощью полноценного дополнительного соглашения, в котором конкретно указать, какие работы будут произведены, сколько это будет стоить и каким образом будет выплачена компенсация.
  3. Произвести работы, принять их по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции и передать копии арендодателю для возмещения.

Обратите внимание! Если собственник жилья откажется компенсировать неотделимые улучшения, взыскать их можно в судебном порядке.

Неотделимые улучшения при купле-продаже квартиры

В сделках купли-продажи тоже можно встретить понятие «неотделимые улучшения квартиры», но в другом контексте. В ДКП они используются для занижения налогооблагаемой базы и в итоге снижения суммы налога продавца с продажи.

Неотделимые улучшения при этом не обязательно рассматриваются как в аренде. Это могут быть дорогостоящие мебельные гарнитуры, бытовая техника и наличие дизайнерского ремонта. Главное, чтобы соответствовали сумме, которую нужно отразить в документах.

Схема следующая:

  1. Стороны договариваются о купле-продаже квартиры, однако продавец настроен снизить цену в ДКП для уменьшения будущего НДФЛ.
  2. Стороны заключают два ДКП. Один на квартиру, другой – на неотделимые улучшения.
  3. В Росреестр сдается только ДКП квартиры, регистрируется право покупателя.
  4. Покупатель рассчитывается по двум договорам. В итоге продавец получает полную стоимость жилья.
  5. При заполнении декларации 3-НДФЛ продавец показывает только стоимость, указанную в ДКП квартиры. Налог снижается.

Хотя в НК РФ не содержится прямого запрета на такие действия, полностью назвать их законными нельзя.

Образцы документов

Для оформления сделки с куплей-продажей усовершенствований понадобятся:

  • договор купли-продажи квартиры – сдается в Росреестр;
  • ДКП на усовершенствования – остается на руках у сторон, регистрировать или заверять не нужно.

Внимание! Если своих средств на покупку квартиры не хватает, взять ипотеку под эту сделку можно в Сбербанке. Другие банки на сделки с недофинансированием не соглашаются.

Риски сторон

В случае заключения подобной сделки, риски несет как продавец, так и покупатель. Если стоимость квартиры будет существенно ниже рыночной, налоговая может инициировать более тщательную проверку сделки. Выяснив наличие ДКП на усовершенствования, ИФНС:

  • доначислит НДФЛ с учетом скрытого дохода;
  • привлечет к налоговой ответственности и назначит штраф.

В итоге продавец, рассчитывая на налоговую экономию, может понести убытки.

Покупатель же рискует при аннулировании или расторжении сделки получить обратно только сумму, указанную в ДКП квартиры, а остальное попросту потерять.

Неотделимые улучшения квартиры встречаются в сделках аренды и купли-продажи. В обоих случаях нужно уделить особое внимание оформлению соглашений и письменной фиксации договоренностей.

Уважаемые читатели! В статье предоставлена информация, актуальная на дату выхода материала. Законодательство постоянно меняется, поэтому для решения индивидуальных вопросов рекомендуем обращаться к нашему дежурному юристу.

Материал был вам интересен? Поставьте лайк и поделитесь статьей в своей соцсети!

Налог на имущество по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости

ФНС России в письме от 14.05.2018 № БС-4-21/9061 рассказала об обложении налогом на имущество неотделимых улучшений, произведенных арендатором на арендуемом объекте основных средств. Налоговики также объяснили, как показываются такие неотделимые улучшения в декларации по налогу на имущество.

Что такое неотделимые улучшения

Не всегда арендуемое имущество полностью удовлетворяет потребностям арендатора. Поэтому нередко он дорабатывает его под собственные нужды. Например, проводит отопление в неотапливаемое помещение, производит перепланировку, достройку и выполняет другие работы на арендуемом объекте. Если в результате проведенных арендатором работ изменяются качественные характеристики арендованного объекта, повышаются его технические и (или) функциональные характеристики, такие вложения в арендованный объект признаются неотделимыми улучшениями (постановления АС Центрального округа от 03.05.2017 № Ф10-1666/2017, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-8834/15, ФАС Центрального округа от 16.07.2014 по делу № А14-5899/2013, Дальневосточного округа от 27.08.2013 № Ф03-2937/2013, Московского округа от 01.08.2013 по делу № А41-46314/12). Таким образом, неотделимые улучшения всегда связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением арендуемого имущества (письма Минфина России от 07.12.2017 № 03-03-06/2/81480, от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75487, от 17.10.2017 № 03-03-РЗ/67741).

Неотделимые улучшения — основное средство

Капитальные вложения в арендованный объект включаются в состав основных средств арендатора (п. 5 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Они учитываются арендатором как отдельный инвентарный объект (п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н).

Движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств по установленным правилам ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Исходя из этого, налоговики в комментируемом письме указали, что капитальные вложения, произведенные арендатором в виде неотделимых улучшений в арендованные объекты недвижимого имущества, учтенные в качестве основных средств арендатора, подлежат обложению налогом на имущество до их выбытия.

Читайте так же:  Какая ставка налога на землю

Минфин России придерживается аналогичного мнения (письма от 08.09.2017 № 03-05-05-01/57901, от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37).

ВАС РФ подтверждает, что капитальные вложения в арендованный объект учитываются арендатором в составе основных средств и подлежат обложению налогом на имущество до их передачи арендодателю. В решении от 27.01.2012 № 16291/11 высшие арбитры указали, что положения налогового законодательства связывают момент возникновения объекта обложения налогом на имущество с фактом нахождения имущества в составе основных средств в соответствии с установленными правилами ведения бухгалтерского учета. До момента возврата арендованного имущества с неотделимыми улучшениями арендодателю либо возмещения последним произведенных расходов именно арендатор признается лицом, произведшим капитальные вложения, приносящие ему экономические выгоды. Поэтому на нем лежит обязанность по их отражению в бухгалтерском учете в составе основных средств и включению в налоговую базу по налогу на имущество.

Обратите внимание, что арендованный объект недвижимости может относиться к имуществу, по которому налог на имущество исчисляется арендодателем по кадастровой стоимости. Виды таких объектов недвижимости приведены в п. 1 ст. 378.2 НК РФ. Однако этот факт не влияет на порядок исчисления налога на имущество арендатором по произведенным им неотделимым улучшениям. Согласно разъяснениям, данным Минфином России в письме от 03.09.2014 № 03-05-05-01/44118, налоговая база в отношении учтенных на балансе арендатора капитальных вложений в арендованный объект недвижимого имущества определяется в соответствии с п. 1 ст. 375 НК РФ. То есть исходя из среднегодовой стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения.

Неотделимые улучшения в декларации (расчете) по налогу на имущество

Поскольку неотделимые улучшения облагаются у арендатора налогом на имущество исходя из среднегодовой стоимости, в декларации (расчете) по налогу на имущество они показываются в составе остаточной стоимости основных средств в разделе 2.

Напомним, что формы и форматы представления налоговой декларации по налогу на имущество организаций и налогового расчета по авансовому платежу по налогу на имущество организаций в электронной форме, а также порядки их заполнения утверждены приказом ФНС России от 31.03.2017 № ММВ-7-21/[email protected]

Информация об объектах недвижимого имущества, облагаемых налогом по среднегодовой стоимости, показывается в разделе 2.1 декларации (расчета). В нем для каждого объекта предусмотрены строки: кадастровый номер (строка 010), условный номер (строка 020), инвентарный номер (строка 030), код ОКОФ (строка 040) и остаточная стоимость на 31 декабря (строка 050). В комментируемом письме специалисты ФНС России указали, что произведенные капитальные вложения в арендованные объекты недвижимого имущества в виде неотделимых улучшений, учитываемые на балансе арендатора в составе основных средств, подлежат отражению в разделе 2.1 декларации (расчета).

Но как заполнять этот раздел по неотделимым улучшениям?

В разделе 2.1 предусмотрено указание по объекту кадастрового и условного номеров при их наличии. Если информация об этих номерах отсутствует, в разделе 2.1 указывается инвентарный номер объекта (подп. 3 п. 6.2 Порядка заполнения декларации (расчета)). В письме ФНС России от 14.03.2018 № БС-4-21/4786 «О рекомендациях по отдельным вопросам заполнения форм налоговой отчетности по налогу на имущество организаций» сказано, что в качестве инвентарного номера может заполняться инвентарный номер, присвоенный объекту недвижимости при принятии его к бухгалтерскому учету.

Таким образом, при заполнении раздела 2.1 по неотделимым улучшениям строки 010 и 020 остаются пустыми, а в строке 030 показывается инвентарный номер, присвоенный арендатором неотделимым улучшениям при их включении в состав основных средств.

Так как улучшения неотделимо связаны с арендуемым объектом, на наш взгляд, по строке 040 нужно указывать код ОКОФ, к которому относится арендованный объект. Это подтверждается разъяснениями, данными в приказе Росстата от 30.11.2017 № 799 «Об утверждении Указаний по заполнению форм федерального статистического наблюдения № 11 „Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) и других нефинансовых активов“, № 11 (краткая) „Сведения о наличии и движении основных фондов (средств) некоммерческих организаций“». В нем сказано, что стоимость осуществленных в течение года капитальных вложений на неотделимые улучшения арендованных основных средств организация-арендатор учитывает у себя в форме № 11 в разрезе видов основных фондов в соответствии с ОКОФ (например, возведенные перегородки в арендуемом помещении — по строке 02 «Здания», затраты на модернизацию производственной линии — по строке 06 «Машины и оборудование»).

Если арендодатель принимает улучшения сразу по окончании работ и оплачивает их, неотделимые улучшения в составе основных средств арендатора не учитываются. А значит, он не включает их в налоговую базу по налогу на имущество. В этом случае производство неотделимых улучшений представляет собой производство работ для арендодателя (письма Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242, от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651). Соответственно затраты на производство неотделимых улучшений учитываются арендатором как расходы, связанные с выполнением работ, а сумма полученного от арендодателя возмещения включается в состав доходов от реализации (письмо Минфина России от 30.07.2010 № 03-03-06/2/134).

Нужно ли платить за неотделимые улучшения при продаже квартиры

Сделки с жилой недвижимостью облагаются налогами, поэтому граждане пытаются минимизировать свои финансовые потери. На сегодняшнее время некоторые продажи проходят с оплатой за неотделимые условия (улучшения) квартиры. О том, что такое неотделимые улучшения, будет рассказано ниже.

Итоги

Организация, которая учитывает на своем балансе неотделимые улучшения, считается плательщиком налога на имущество. Поэтому, если неотделимые улучшения до момента подписания акта приемки-передачи числились у арендатора, то и уплачивать налог на имущество следует арендатору.

Неотделимые улучшения и налог на имущество с 2019 года

Платить или не платить налог на имущество с неотделимых улучшений в арендованное имущество в 2019 году, зависит от того, в какое имущество осуществлены капвложения.

Если это недвижимость, то налог нужно продолжать уплачивать. Это касается и объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Исключение — имущество, в отношении которого предусмотрены какие-либо преференции. Они распространяются и на его улучшения.

Если же капвложения осуществлены в движимость, платить налог с них не надо.

На это указывал Минфин в письме от 09.01.2019 № 03-05-05-01/52.

Неотделимые улучшения арендованной недвижимости: рекомендации ФНС

Если ваши капвложения подпадают под налогообложение следуйте таким рекомендациям ФНС (письмо от 15.08.2019 № АС-4-21/[email protected]).

  • Платите налог до выбытия неотделимых улучшений из состава ваших основных средств (например, до возврата объекта аренды с капвложениями арендодателю).
  • Декларацию сдавайте по месту нахождения вашей организации, а если капвложения учтены на балансе подразделения — в инспекцию ОП. Вставать на учет в инспекции по месту нахождения недвижимости с капвложениями не нужно, ведь она — арендованная.
  • А вот перечислять налог нужно туда, где расположен объект. То есть в платежке вы должны указывать ОКТМО того муниципального образования, где располагается арендованная недвижимость с неотделимыми капитальными вложениями. Его же нужно проставлять в декларации.
Читайте так же:  Расходы налогоплательщиков применяющих упрощенную систему налогообложения признаются

Неотделимые улучшения: как заполнить раздел 2.1 декларации по налогу на имущество

При заполнении раздела 2.1 по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости указывайте:

По строке 010 — код номера объекта недвижимости:

  • 3 — если у недвижимости есть инвентарный номер и ей присвоен адрес с указанием муниципального образования;
  • 4 — если есть инвентарный номер, но адрес с указанием муниципального образования не присвоен.

По строке 020 — инвентарный номер неотделимых капитальных вложений;

По строке 030 — адрес арендованного объекта недвижимости, если он включает указание муниципального образования (заполняется только если в строке 010 стоит код 3).

По строке 040 — код арендованного объекта недвижимости в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов.

По строке 050 — остаточную стоимость неотделимых капитальных вложений по состоянию на 31 декабря налогового периода.

Как разграничивают движимое и недвижимое имущество, см. здесь.

Что такое неотделимые улучшения квартиры, помещения по Гражданскому кодексу в 2020 году

Сегодня понятие «неотделимые улучшения квартиры» можно встретить в двух ситуациях. При аренде или найме имущества данные улучшения часто становятся предметом споров собственника жилья и жильцов, а при купле-продаже – используются для уменьшения налога продавца. Что это такое, чем регулируется, где применяется и как избежать возможных конфликтов – рассмотрим далее.

Позиция Минфина России

Минфин России считает, что арендатор должен уплачивать налог на имущество до факта выбытия неотделимых улучшений недвижимости, так как эти улучшения стоят на балансе у арендатора (письма Минфина России от 30.08.2017 № 07-01-09/55622, от 27.12.2012 № 03-05-05-01/80, от 03.11.2010 № 03-05-05-01/48, от 01.11.2010 № 03-05-05-01/46, от 11.03.2009 № 03-05-05-01/17, от 16.12.2008 № 03-05-05-01/73, от 24.10.2008 № 03-05-04-01/37).

Ситуация, когда арендодатель возмещает расходы на неотделимые улучшения за счет уменьшения арендной платы, не считается выбытием, по мнению чиновников. К выбытию они относят окончание периода аренды, а также тот факт, когда арендодатель возмещает расходы по улучшению недвижимости.

Судебные органы согласны с такой точкой зрения и поясняют, что в ст. 623 ГК РФ не регламентируется уплата налога на имущество, соответственно ссылаться на эту статью нельзя (решение ВАС РФ от 27.01.2012 № 16291/11, оставленное в силе определением ВАС РФ от 26.03.2012 № ВАС-2715/12). Аналогичные выводы изложены в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2014 № А56-72308/2012, ФАС Московского округа от 16.12.2013 № Ф05-15687/2013.

О хронологии изменений последних лет в налоге на имущество читайте в материале «Последние изменения в НК РФ по налогу на имущество».

Советы юристов

По данному вопросу существует множество споров, поскольку некоторые юристы считают, что за неотделимые улучшения необходимо также платить налог.

Другие считают, что это законная схема для уменьшения ставки налогообложения. Рассмотрим некоторые советы юристов. Для начала необходимо коснуться вопроса оформления сделки при покупке квартиры с неотъемлемыми улучшениями. Юристы рекомендуют это делать следующим образом.

Сам договор купли-продажи неотделимых улучшений объекта недвижимости, должен быть в обязательном порядке оформлен нотариусом, поскольку не соблюдение формы такого соглашения влечет за собой недействительность всей купли-продажи.

Факт получения денежных средств за неотделимые условия лучше всего оформить отдельным соглашением. То есть в предварительном договоре (по которому передается задаток) нужно детально описать какие улучшения имеются в квартире, и в какую стоимость их оценивает продавец.

Во время заключения основной сделки, стороны могут составить отдельный договор, в котором прописать условия, что покупатель компенсирует продавцу его затраты на проведение неотъемлемых улучшений в конкретной денежной сумме. К этому договору нужно будет приложить расписку о получении средств.

Такая форма оформления улучшений хороша тем, что если продавец вдруг решит отменить сделку, или начнет расторгать договор купли-продажи, он обязан будет вернуть покупателю не только реальную стоимость объекта недвижимости (согласно акту оценки), но и средства, переданные ему за проведенные улучшения.

Второй вопрос касается уплаты налогов. Налоговый кодекс четко прописывает, что 13% налог платится со стоимости квартиры, которая продается. Исходя из этого, и проводится ее оценка.

Сумма, уплаченная за улучшения, не может быть включена в стоимость квартиры или другой жилой недвижимости, поскольку является компенсацией бывшему владельцу за ремонт и другие усовершенствования, что были сделаны в его бывшем жилье.

Но стороны, которые, поступают таким образом при покупке и продаже объекта жилой недвижимости, не могут в таком случае рассчитывать на получение налогового вычета, если он полагается одной из сторон сделки. В некоторых случаях проведенные улучшения по стоимости достигают 50% от реальной (по акту оценки) цены на жилье.

Третий вопрос касается признания таких сделок с покупкой жилья – мнимыми, то есть недействительными. Общей юридической практики по таким спорам нет, поскольку проведение сделок, таким образом, делает их безопасными от различных мошенников.

Какова судебная практика неотделимых улучшений при продаже квартиры? Факт признания их недействительными только на основании платы за неотделимые условия не признается судами. Суды в данном случае исходят из общих правил для совершения сделок купли-продажи.

То есть они должны быть оформлены нотариально, налоги платятся с суммы, которая указывается профессиональным оценщиком на основании специально разработанной методики.

Факт передачи денежных средств за изменения в объекте недвижимости может быть признан недействительным, если не будет подтвержден письменными документами (договором или распиской).

Также при возникающих спорах суды придерживаются такого мнения, что это отдельное соглашение, не касающееся покупки недвижимости, стороны выявляют обоюдное желание (свободное волеизъявление) при составлении такого договора, нотариальная регистрация его не обязательна, поэтому оснований для признания всей сделки включая и эту, недействительными нет.

Последнее касается поведения налоговой инспекции, если ее сотрудниками будет выявлен такой факт оплаты по сделке с недвижимостью.

Тут мнение налоговиков однозначно, граждане пытаются уклониться от налогов, поэтому им могут начисляться штрафные санкции с требованием доплатить некоторую сумму. Многие сразу обращаются к юристам, и если первоначальные документы составлены правильно, суды отменяют все налоговые требования.

Нужно запомнить, что при таких сделках, лучше обращаться к профессиональным юристам или риелторам, которые смогут правильно оформить все документы и договоры. В противном случае можно получить налоговый штраф, и требование погасить недоимку.

Оплата за указанные улучшения это не обязательное требование при покупке квартиры, установленное действующим законодательством.

Стороны (участники договора купли-продажи) самостоятельно решают насчет таких выплат в процессе составления предварительного договора о задатке и оформлении договора у нотариуса.

Видео (кликните для воспроизведения).

Неотделимые улучшения, спорные вопросы налога на прибыль:

Источники

Налог неотделимые улучшения недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here