Налоги на операции с недвижимостью

Налоги при операциях с недвижимостью

Многие инвесторы и простые люди занимаются операциями с недвижимостью – купив квартиру в удачный период с низкими ценами, они потом могут перепродать её в разы дороже. Даже те граждане, которые желают купить недвижимость для личных целей, не желая её перепродавать, хотят сэкономить свои деньги. Речь идёт не только о цене квартиры, расходов на риэлторов, оформление сделки, но и о налогах, которые обязан уплачивать гражданин при операциях с недвижимостью. Отдавать свои деньги государству не любит никто, потому разработаны множество схем по избеганию налогообложения. Далеко не все они укладываются в рамки закона, но существуют и такие, поспорить с правомерностью которых не так просто.

Один из самых распространённых вариантов ухода от налогов при операциях с недвижимостью – указание неполной стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Чаще всего люди указывают в документах стоимость квартир менее 1 миллиона рублей, остаток средств передаются от одной стороне другой по расписке или доверенности. Такая схема является невыгодной для покупателя – ведь он может применять впоследствии налоговый вычет и вернуть уплаченный НДФЛ, в таком случае для него потери будут существенны. Если рассматривать такую схему ухода от налогов с точки зрения закона, то покупатель недвижимости становится недобросовестным, а продавец и вовсе мошенником. В последнее время налоговые органы стали более жёстко контролировать операции с недвижимостью, и продажа квартир по заниженной стоимости может попасть в их поле зрения. При этом органы регистрации также могут обратить внимание на низкую стоимость объекта недвижимость, и в оформлении подобной сделки вовсе отказать.

Некоторые продавцы недвижимости идут на другие меры по снижению своего налогового бремени: указывают опять же неполную стоимость объекта недвижимости, чтобы она не превышала трёх миллионов рублей. У продавца возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц с той суммы, что указана в документах, но затем он вправе вернуть часть налога посредством применения налогового вычета. Для продавцов недвижимости такой вычет составляет 130 тыс. рублей, а вот покупатели могут вернуть до 260 тыс. руб. Сэкономить на уплате НДФЛ таким образом можно лишь в том случае, если сделки проводились в одном налоговом периоде – то есть, в течение одного календарного года.

Законные пути ухода от налога при операциях с недвижимостью

Ещё один из способов сэкономить на уплате НДФЛ при операциях с недвижимостью – это предложить покупателю разделить налоговое бремя продавца. Например, продавая квартиру стоимостью 10 млн. руб., у продавца возникает обязанность уплатить 1 300 тыс. руб. налога. Продавец предлагает покупателю указать реальную стоимость квартиры в документах, но налог разделить на двоих: то есть, в договоре указать не 10 млн. руб., а 10 650 тыс. руб. То есть 650 тыс. руб. пойдёт в счёт уплаты НДФЛ продавцом. Для покупателей выгода такого варианта сомнительна, но с другой стороны это полностью достоверные документы на сделку купли-продажи, а также гарантия того, что сделка в принципе состоится. Для продавца же выгода очевидна.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Вместо договора купли-продажи, стороны при реализации недвижимости могут совершить сделку дарения. Нормы гражданского права при совершении дарения недвижимого имущества освобождают продавца от уплаты НДФЛ. А вот у покупателя могут возникнуть обязательства по уплате НДФЛ в том случае, если продавец не приходится ему близким родственником. Между близкими родственниками допускается дарение недвижимости без взимания налогов с одаряемого. Кроме того, если вдруг по каким-либо обстоятельствам всплывет факт передачи денег за недвижимость, сделка дарения будет признана недействительной. Тогда покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры – фактически, собственником опять станет продавец.

Объекты налогообложения и категории налогов

Рассмотрим, какие объекты недвижимости подлежащие налогообложению, существуют в России:

  • земельные участки любого типа (например, дачные (см. Покупка дачного участка: особенности проведения сделки) или для строительства частного дома), недра;
  • различного характера построения;
  • помещения, предусматривающие своей спецификой проживание людей (где созданы для этого условия), а также помещения, подходящие под термин «нежилые».

Особому налогу подлежат объекты с незавершённым строительством. Если рассматривать вопрос налогообложения, с точки зрения ведения инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, то следует выделить две основные категории.

Первая категория: налоги на недвижимость, как на имущество

Этот налог обязателен к уплате с таких типов имущества, как:

  • состоящее на балансе предприятия имущество – то, что принадлежит конкретному юридическому лицу;
  • налоги на всевозможное имущество (в данной статье имеется в виду именно недвижимость) физических лиц;
  • земельные налоги (если у субъекта есть имущественные права на конкретный земельный участок, даже в случае отсутствия на нем строений).

Эта категория отличается периодичностью уплаты за определенный промежуток времени.

Внимание! Если юридическое лицо не хочет иметь проблем с балансом в будущем, то при планировании инвестиционного бюджета оно должно учитывать налоговые выплаты, как обязательное условие ведения хозяйственно-экономической деятельности.

Вторая категория: налоги на операции с объектами недвижимости

Любая недвижимость может быть не только куплена и продана, но и подарена, унаследована и так далее.

Поэтому различают следующие виды налога, предусмотренные в каждом случае отдельно:

  • процент от суммы прибыли, полученной организацией в виде доходов с вычетом расходов (прибыль);
  • взимаемые в виде процента от дохода налоги от суммы дохода гражданина;
  • процент от величины стоимости имущества, полученного не в ходе реализации сделки купли-продажи, а благодаря процессу дарения или наследования.

Внимание! В отличие от многих других налогов, этот взимается с лица один раз – при совершении сделки.

Характеристика налогов на недвижимость, как на имущество

Вопрос налогообложения недвижимости как имущества требует более детального рассмотрения. Особенности видов налогов, приведенных ниже, являются важной составляющей деятельности любого инвестора, работающего на рынке недвижимости.

Читайте так же:  Данные по налогу на имущество

Налоги на имущество физических лиц

Все объекты недвижимости, находящиеся в собственности физического лица, например, данные объекты:

  • квартиры любых размеров;
  • дома (дачи, частные дома, элитное жильё);
  • гаражи (несмотря на то что это нежилые помещения);
  • иные помещения и строения, подлежат налогообложению.

Даже если физическое лицо не является гражданином РФ, но имеет на территории страны недвижимость, оно обязано оплачивать налог. Это касается и граждан, не имеющие гражданства.

Налоги на имущество предприятий

Для подсчета базы данного налога необходимо взять среднюю за год стоимость имущества и вычесть из неё стоимость прочих объектов (в том числе, земельных), предусмотренную в балансе. Полная величина налога устанавливается в законодательном порядке. При этом она не более, чем на 2% вышеуказанной базы.

Земельный налог

Любое лицо, которое держит в собственности тот или иной тип земли, обязано осуществлять стабильные платежи за земельный участок.

Внимание! Исключением из правила можно считать арендаторов – они налог не платят.

Имущественные налоговые вычеты

Резиденты платят 13% с налогооблагаемой базы. Как рассчитать базу и налог, расскажем в следующем разделе. А пока перечислим налоговые вычеты. Их три.

  1. Налоговый вычет при продаже. Минус 1 000 000 рублей от продажной стоимости. Воспользоваться можно один раз в год. Если продаёте имущество в общедолевой собственности, вычет распределяется пропорционально доле. Если в совместной — по договоренности между собственниками.
  2. Зачёт расходов. Минус сумма, за которую купили квартиру. Для подтверждения расходов нужен договор купли-продажи с прописанной суммой.
  3. Налоговый вычет при покупке. Минус 260 000 рублей от цены новой квартиры. Действует, если вы продали квартиру и покупаете новую в одном налоговом периоде. Воспользоваться можно один раз в жизни. Если новая квартира стоит меньше 2 млн рублей, вычет будет 13% от её цены. Если больше или равно — 260 000 рублей.

NB! На налоговые вычеты и зачет расходов надо подавать декларацию. Автоматически они не производятся. Использовать вычеты вместе нельзя!

Ставка НДФЛ

Ставка налога зависит от того, резидент вы или нет. Для нерезидентов ставка выше. Резиденты РФ платят 13% от дохода, нерезиденты — 30%. Ещё нерезидентам не положены имущественные налоговые вычеты. И от налогов их НИКОГДА не освобождают.

Вывод: при продаже недвижимости быть резидентом выгодно. Лучше подождать, насладиться жизнью в России и через 183 дня продать квартиру с меньшими потерями. А может, и вообще без них. Об этом — в следующем разделе.

Какие сделки не облагаются налогом в 2018?

Бывает, что резиденты РФ освобождаются от НДФЛ. Ничего сложного для этого делать не надо. Достаточно просто ВЛАДЕТЬ недвижимостью.

Раньше НДФЛ не платили после 3 лет владения: получили квартиру в собственность — через 3 года продали без налога. В январе 2016 года минимальный срок владения увеличили до 5 лет. Но в некоторых случаях 3-летний срок сохранился. Ниже перечисляем, когда от налога освобождают через 5 лет после оформления собственности, а когда через 3.

  • Купили квартиру до 01.01.2016
  • Унаследовали недвижимость или получили в дар от ближайших родственников

Ближайшие родственники = супруги, родители, дети, внуки, бабушки, дедушки, сестры, братья

  • Приватизировали квартиру
  • Получили имущество как плательщик ренты по договору пожизненного содержания с иждивением
  • Купили квартиру после 01.01.2016
  • Унаследовали недвижимость или получили в дар от посторонних (не ближайших родственников)

NB! Владение начинается с регистрации права собственности в ЕГРН! Не с подписания ДДУ, паевого договора и пр. С РЕГИСТРАЦИИ в ЕГРН!

Терминология

Начнем с терминов, чтобы не пугаться незнакомых слов. Если всё знаете, переходите к следующему разделу.

  • Налогоплательщики. Налоговые резиденты РФ и нерезиденты, получающие доход из источников на территории России.

NB! В налоговом кодексе нет понятия гражданства. Государству безразлично, из какой страны налогоплательщик. Важно — резидент он или нет.

  • Резидент РФ. Находились в России не менее 183 дней за последние 12 календарных месяцев? Поздравляем! Вы резидент РФ!
  • Налоговый период. В России — один календарный год.
  • Налогооблагаемая база. Доход от продажи недвижимости, который облагается налогом.
  • Налоговая ставка. Процент от дохода, который идёт на налог.
  • Имущественные налоговые вычеты. Льготы при сделках с недвижимостью.

Вот необходимый минимум. Едем дальше.

Как полностью избежать налогообложения

Полностью избежать налогообложения НДФЛ продавцу недвижимости удастся в том случае, если квартира была в его собственности более трёх лет. В таком случае закон не предусматривает основания возникновения обязательств по уплате НДФЛ, продавцу даже не придётся отчитываться перед налоговыми органами. Никаких нарушений закона в таком случае также не будет. Таким образом, если уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью избежать ещё можно, то налог на имущество приходится платить всем собственникам. Тем более в последние года правительство РФ стало всерьёз задумываться о величине такого налога, если раньше налог на имущество физические лица уплачивали не более 1000 руб. в год (а в регионах его величина достигала и вовсе не больше 200 руб.), то сейчас всё изменится. Государственные органы задались целью максимально приблизить кадастровую стоимость недвижимого имущества к рыночной, соответственно, налог может возрасти в несколько раз. Даже не смотря на снижение процентной ставки с 0,3% до 0,1%, сумма налога на имущество в любом случае значительно возрастёт. Для того чтобы снизить налоговую нагрузку на население, государство планирует плавный переход на новое исчисление налога на имущество. Тем не менее, к 2020 году ставка налога будет действовать в полном объёме.

Таким образом, налог на имущество является обязательным для всех собственников недвижимости в России, но на совершение и стоимость сделок с недвижимостью он никакого влияния не оказывает. Уплата налога на доходы физических лиц возникает в том случае, когда собственник продаёт объект недвижимости, срок владения которого менее трёх лет. Для покупателя же недвижимости предусмотрена возможность применить имущественный вычет и вернуть НДФЛ, уплаченный им в течение года.

5.3. Налогообложение недвижимости и сделок с ней

Объектами налогообложения в сфере недвижимости являются искусственные объекты недвижимости, земельные участки, доходы от продажи объекта недвижимости, отдельные виды деятельности (доверительное управление) и др. Один и тот же объект недвижимости может облагаться налогом одного вида только один раз. Неоспоримым преимуществом российского налогового законодательства является тот факт, что налоговая база остается сравнительно устойчивой и не зависит от макроэкономических цифр и деловой активности в экономике.

Читайте так же:  В каких случаях можно вернуть подоходный налог

Существуют налоги и сборы на недвижимость.

Налог на недвижимость – это форма безвозмездного изъятия в бюджет части стоимости недвижимого имущества, находящегося в собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении физического или юридического лица.

Сбор – это обязательный взнос за юридически значимые действия, совершенные государственными или иными уполномоченными органами и должностными лицами в интересах плательщика сборов (выдача лицензии, предоставление определенных прав и т.п.).

Налоги и сборы подразделяются на две группы:

налог на имущество, используемое для удовлетворения личных потребностей или осуществления бизнеса;

налоги и сборы, выплачиваемые при совершении сделок с недвижимым имуществом: купля-продажа, дарение, наследование, сдача внаем или в аренду, ипотека др.

Налоги и сборы по иерархическим уровням управления (ст .13 – 15 Налогового кодекса РФ) делятся на:

федеральные: налог на добавленную стоимость (НДС), налог на прибыль (доход) организаций, налог на доход от капитала, налог на доходы физических лиц, налог на пользование недрами, налог на воспроизводство минерально-сырьевой базы, лесной налог, госпошлина, федеральные лицензионные сборы;

региональные: налог на имущество организаций, налог на недвижимость, налог с продаж, региональные лицензионные сборы;

местные: земельный налог, налог на имущество физических лиц, налог на наследование или дарение, местные лицензионные сборы.

Налог на имущество предприятий является одним из основных в системе налогообложения недвижимости и регулируется законом РФ «О налоге на имущество предприятия», а также инструкцией МНС РФ № 33 о порядке исчисления и уплаты в бюджет этого налога.

Федеральным законом устанавливается предельный размер ставки налога, которая не может превышать 2% от налогооблагаемой базы. Конкретные ставки налога на недвижимость предприятий, определяемые в зависимости от видов их деятельности, устанавливаются законодательными (представительными) органами субъектов РФ. При этом устанавливать ставку налога для отдельных предприятий не разрешается.

Налогом облагаются основные средства (в том числе и объекты недвижимости), нематериальные активы, запасы и затраты, находящиеся на балансе плательщика. Сумма налога определяется как произведение налоговой ставки, действующей на территории субъектов РФ, и среднегодовой остаточной стоимости основных средств (объектов недвижимости). Уплата налога должна производиться по месту нахождения организации, ее филиалов и иных обособленных подразделений.

Налог на землю платят не только предприятия, но и физические лица – владельцы (пользователи) квартир и домов и земельных участков. В этом случае ставки налога учитывают: зону города; численность населения, проживающего в зоне; площадь и этажность дома; земельную долю квартиры и другие факторы. Цель введения платы за землю – стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специализированных фондов финансирования этих мероприятий.

С 01.01.2006 г. в соответствии с Земельным кодексом РФ ставки земельного налога высчитываются в процентах от кадастровой оценки земли. Устанавливаются органами представительной власти РФ и субъектов РФ в виде стабильных платежей за 1 га или 1 кв.м площади в расчете на год. По городским землям базовые ставки, утверждаемые федеральным законом для субъектов и республик, корректируются повышающими коэффициентами в зависимости от экономической оценки территории, ее рекреационной ценности, генплана города и других документов.

В сельской местности земельный налог для промышленных и коммерческих объектов, санаториев, домов отдыха составляет 1,5 % от кадастровой стоимости участка, Для физических лиц и производителей сельхозпродукции – 0,3 %.

Обязанность по уплате земельного налога у собственника земельного участка возникает с момента государственной регистрации права собственности на него. При этом продавец участка остается налогоплательщиком земельного налога до момента государственной регистрации прекращения права собственности. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в ЕГРП.

Налог на имущество физических лиц, так же как земельный налог, относится к местным налогам и взимается непосредственно с собственника объекта недвижимости. Плательщиками налогов признаются собственники объектов недвижимости (жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений) независимо от того, пользуются они этой недвижимостью или нет.

Налоговой базой для исчисления налога на объекты недвижимости является сумма инвентаризационных стоимостей объектов налогообложения, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость – это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги.

Налог на объекты недвижимости уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах: при стоимости объекта недвижимости до 300 тыс. руб. ставка налога – 0,1 %; от 300 до 500 тыс. руб. – 0,3 %; свыше 500 тыс. руб. – 2 %.

Налоги на имущество физических лиц исчисляются налоговым органом по месту нахождения объекта налогообложения по состоянию на 1 января каждого года.

Налог на объекты недвижимости не уплачивается пенсионерами, гражданами, уволенными с военной службы, выполнявшими интернациональный долг в Афганистане и других странах, родителями и супругами военнослужащих, погибших при исполнении своих служебных обязанностей, с помещений и строений, принадлежащим деятелям культуры, искусства, собственниками жилых строений, хозяйственных строений и сооружений площадью до 50 м 2 и др.

Продажа объектов недвижимости физическим лицом. Объектами налогообложения являются все доходы, полученные в результате

реализации объектов недвижимости, находящихся в собственности. Налоговая ставка составляет: 13 % для резидентов и 30 % для налоговых нерезидентов, получивших доходы от российских источников.

Налоговый кодекс предусматривает освобождение от налогообложения сумм, направленных на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, но не более 600 тыс. руб., правда без учета сумм, направленных на уплату процентов по ипотечным кредитам.

Налоговому контролю подлежат расходы физических лиц на приобретение объекта недвижимости. Налоговый контроль проводится путем получения информации от организаций, осуществляющих регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними.

Читайте так же:  Налоговый вычет при расчете ндфл

Если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщении в налоговый орган о совершении такой сделки.

В том случае, если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии со статьями гл. 25 второй части Налогового кодекса с 01.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом налогообложения является сумма прибыли, полученная от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки и имущественные права, также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2002 г. установлена в размере 24 %, из которых зачисляется:

– 7,5 % в федеральный бюджет;

– 14.5 % в бюджеты субъектов РФ;

– 2% в местные бюджеты.

Продажа предприятия как имущественного комплекса

облагается налогом на добавленную стоимость. Налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия. Если предприятие продано по цене, ниже балансовой стоимости реализованного имущества, для целей налогообложения применяется поправочный коэффициент, рассчитанный как отношение цены реализации предприятия к балансовой стоимости указанного имущества. Для налогообложения цена каждого вида имущества принимается равной произведению ее

балансовой стоимости на поправочный коэффициент. Налоговая ставка на добавленную стоимость равна 16,67 %.

Дарение объектов недвижимости физическими лицами. Плательщиками налога являются физические лица, которые принимают объекты недвижимости, переходящие в их собственность в порядке дарения. При этом закон не уточняет, от кого физическое лицо может получить подарок, подлежащий обложению налогом: от физического или юридического лица.

Налог с имущества, переходящего физическим лицам в порядке наследования, не взимается. С 01.01.2006 г. доходы, получаемые гражданами одной семьи или близкими родственниками, при наследовании недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, не облагаются налогом на доходы физических лиц. Для всех остальных действует «жесткая» ставка налога на доходы физических лиц в размере 13 %, которая не зависит от стоимости наследства.

Налогообложение при доверительном управлении. Если учредителем доверительного управления является физическое лицо, то плательщиками налога являются физические лица, которым на праве собственности принадлежит имущество. При доверительном управлении перехода прав собственности не возникает. На этом же основании обязанность по уплате налога на прибыль с доходов, полученных от операций с недвижимым имуществом, переданным в доверительное управление юридическим лицам, также лежит на учредителе.

Учредитель доверительного управления исчисляет и уплачивает налог на прибыль от операций с имуществом, переданным в доверительное управление, согласно Закону РФ «О налоге на прибыль предприятий и организаций».

Контрольные вопросы и задания

Верны ли следующие утверждения?

Создание благоприятного климата для инвестиций в недвижимость является целью государственного регулирования.

Быть верховным арбитром в спорах между участниками рынка недвижимости – функция государства.

Лицензирование деятельности на рынке недвижимости относится к экономическим методам управления.

Существует только два иерархических уровня управления недвижимостью – федеральный и местный.

Государственная регистрация недвижимости гарантирует устойчивость и безопасность рынка недвижимости.

Такое ограничение прав, как сервитуты, ипотека, аренда, не подлежат государственной регистрации.

Налог является обязательным платежом в бюджет.

Дарение и наследование недвижимости не облагается налогом.

Налоги и сборы вносятся в бюджеты трех уровней.

Земельный налог вносится в федеральный бюджет.

Налог на имущество предприятий вносится в местный бюджет.

Общественное объединение, ведущие бизнес, платят налог на имущество.

Все физические и юридические лица платят налог на имущество.

Налогообложение физических и юридических, совершающих операцию с недвижимостью, строится одинаково.

Налог на добавленную стоимость при продаже недвижимости платят и физические и юридические лица.

Основная часть налога на прибыль предприятий, осуществляющих операции с недвижимостью, поступает в региональные бюджеты.

Правом на установление льгот по налогу на недвижимость предприятий обладают только органы федерального уровня.

Асаул А.Н., Ерофеев П.Ю. Экономика недвижимости. – СПб: Питер, 2008. – 240 с. – (Серия «Краткий курс»).

Волочкова Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 1996.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник (для студентов, аспирантов, преподавателей экономических и юридических факультетов вузов). – М.: КНОРУС, 2003. – 662 с.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1 и 2. – М.: ИНФРА-М, 1996.

Европейские стандарты оценки 2000 / Пер. с англ. Г.И. Микерина и др. / М.: Российское общество оценщиков, 2003. – 258 с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. — СПб: Лань, 2001. – 480 с.

Мелкумов С.Н. Финансовые вычисления. Теория и практика: Учеб.-справочное пособие для студентов экономических специальностей. – М.: ИНФРА-М, 2002. – 381 с.

Озеров Е.С. Экономика недвижимости: анализ доходности и оценка стоимости объекта. Учебн. пособие. – СПб: СПбГПУ, 2004. – 389 с.

Смагин В.Н., Кисилева В.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – М.: Эксмо, 2007. – 240 с. – (Полный курс за 3 дня).

Видео (кликните для воспроизведения).

Фридман Дж. Ордуэй Н. Оценка и анализ приносящей доход недвижимой собственности. Пер. с англ. – М.: Дело, 2003. – 396 с.

Четыркин Е.М. Финансовая математика: Учеб. по специальностям «Финансы и кредит», «Бухгалтерский учет, анализ и аудит» и «Мировая экономика». – М.: Дело, 2003. – 396 с.

Налогообложение сделок с недвижимостью в 2018 году

Налогообложение в недвижимости — это прежде всего НДФЛ (налог на доход физических лиц). Продал квартиру — заплати налог. Вроде бы всё просто, но есть нюансы. Будем разбираться. Сначала обсудим терминологию. Дальше поговорим о налоговых ставках и освобождении от налога. Закончим налоговыми вычетами и налогоооблагаемой базой. Поехали!

О стоимости объектов для налогообложения

Важным вопросом в обсуждаемой теме – это стоимость объектов недвижимости для налогообложения. Для этого нужно знать кадастровую стоимость недвижимого объекта. Кадастровую стоимость того или иного объекта устанавливает уполномоченная государственная кадастровая оценка.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости для налогообложения должна представлять собой доступную информацию. Информацию о величине стоимостной оценки недвижимости можно запросить в территориальных органах Росреестра.

Официальным органом после запроса выдается справка с выпиской из кадастра недвижимости о кадастровом номере объекта и его кадастровой стоимости.

Читайте так же:  Нулевая декларация по имуществу образец заполнения

Характеристика налогов на операции с объектами недвижимости

Рассмотрим более подробно основные виды существующих налогов на операции с недвижимостью.

Налог на прибыль

Этот тип налогообложения характеризуется взиманием определенной суммы денежных средств, а именно: процент от сделки организации, которая принесла ей прибыль.

Подоходный налог с физических лиц

В чем суть данного налога? С человека взимается процент от суммы, полученной путем реализации, например, процесса купли-продажи в его пользу: продажа квартиры, машины и так далее.

Продажа объекта недвижимости налогообложение в результате сделки имеет отличную от вышеуказанных типов характеристику, происходит при осуществлении сделок между гражданами и юридическими лицами.

Существуют некие особенности регулирования взимания данного налога. Они заключаются в корректном определении налогооблагаемого субъекта.

Здесь имеют место два варианта событий:

  • человек решает продать участок в пользование организации – налог выплачивается последним;
  • в случае, когда юридическое лицо желает осуществить сделку купли-продажи с гражданином – выплачивать обязана продавец.

Когда имущественный объект переходит к другому владельцу следствие дарения или наследования, то с последнего исчисляется налог. Самостоятельность ставок данной категории налога зависит от специфики вида сделки.

Налогооблагаемая база

До 2016 года налогооблагаемую базу считали по формуле:

Налогооблагаемая база = Продажная стоимость — Налоговый вычет / Сумма расходов

Если вы купили квартиру до 01.01.2016 года, считайте налогооблагаемую базу по ней.

После 1 января 2016 года база стала зависеть от кадастровой стоимости квартиры. Кадастровая стоимость берется на 1 января года, в котором квартиру продали. Если продажная цена больше 70% кадастровой стоимости, формула для налогооблагаемой базы остается прежней. Если меньше 70%, формула такая:

Налогооблагаемая база = 70% кадастровой стоимости — Налоговый вычет / Сумма расходов

Парочка примеров для наглядности.

2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Купили в 2017 году за 8 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году — 8 500 000 рублей. 70% от 8 500 000 = 5 950 000. Продажная стоимость больше 70% кадастровой (10 000 000 > 5 950 000). Считаем базу по старой формуле.

  • Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
    Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 1 000 000 = 9 000 000 рублей
    НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 170 000 рублей
  • Вы пользуетесь зачётом расходов
    Налогооблагаемая база = 10 000 000 — 8 000 000 = 2 000 000 рублей
    НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 260 000 рублей

NB! Если вы продадите квартиру за те же 8 000 000 рублей и зачтёте расходы, ПЛАТИТЬ НАЛОГ НЕ ПРИДЕТСЯ. Вы ничего не заработаете. Нет дохода — нет налога.

Пример 1.На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Выгодно купили в 2017 году за 9 000 000 рублей. Вы владеете недвижимостью меньше 5 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году — 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублей
НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей

  • Вы пользуетесь зачётом расходов
    Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 9 000 000 = 1 150 000 рублей
    НДФЛ = 2 000 000 * 13% = 149 500 рублей
  • Пример 2. На дворе 2020 год. Вы продаете квартиру за 10 000 000 рублей. Получили квартиру в наследство в 2018 году. Вы владеете недвижимостью меньше 3 лет. Надо платить налог. Кадастровая стоимость квартиры в 2020 году — 14 500 000 рублей. 70% от 14 500 000 = 10 150 000. Продажная стоимость меньше 70% кадастровой (10 000 000 Вы пользуетесь налоговым вычетом при продаже
    Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 1 000 000 = 9 150 000 рублей
    НДФЛ = 9 000 000 * 13% = 1 189 500 рублей
    Вы НЕ пользуетесь наловым вычетом
    Налогооблагаемая база = 10 150 000 — 0 = 10 150 000 рублей
    НДФЛ = 10 150 000 * 13% = 1 319 500 рублей

    Обычно налоговый вычет выгодно использовать, если недвижимость получили по наследству. В остальных случаях лучше зачесть расходы.

    Налоги на операции с недвижимостью

    Операции с недвижимостью, облагаемые налогом. Налогообложение доходов физических лиц. Налог на прибыль предприятий. Налог на добавленную стоимость.

    Налоговые обязательства у физических и юридических лиц возникают при совершении следующих сделок на рынке недвижимости: продажа; сдача в аренду или в наем; покупка или строительство; оказание риелтерских или жилищно-коммунальных услуг; получение в порядке дарения или наследования; залог (ипотека) недвижимости; передача в доверительное управление; получение доходов по договорам ренты; иные операции.

    В том случае, если операции на рынке недвижимости совершают юридические лица, то налоговой базой выступает прибыль от сделок с недвижимостью. В соответствии со статьями гл. 25 второй части Налогового кодекса с 1.01.2002 г. при осуществлении предприятиями операций с недвижимостью объектом обложения является сумма прибыли, полученной от реализации недвижимого имущества, включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от внереализуемых сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости амортизируемого имущества.

    Основные положения по налогообложению физических лиц представлены на рис. 7.5.

    Рис. 7.5. Основные положения налогообложения физических лиц,

    совершающих сделки с недвижимостью

    Ставка налога на прибыль организаций с 01.01.2002 г. установлена в размере 24 %, из которых зачисляется:

    – 7,5 % в федеральный бюджет;

    – 14,5 % в бюджеты субъектов РФ;

    – 2 % в местные бюджеты.

    Помимо налога на доход физических лиц и налога на прибыль предприятий, совершающих операции с недвижимым имуществом, те и другие уплачивают налог на добавленную стоимость.

    Объектом налогообложения являются следующие операции (ст. 146 НК РФ):

    – реализация недвижимого имущества, работ, услуг, реализация предметов залога;

    – выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления;

    – передача права собственности на товары на безвозмездной основе;

    – весь комплекс риелтерских операций;

    – передача в аренду нежилых зданий, сооружений, помещений и предприятий;

    Читайте так же:  Выплата дивидендов в конце года

    – выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных или других услуг на рынке недвижимости.

    Налоговой базой при реализации недвижимости является откорректированная балансовая стоимость имущества, а при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам налоговая база определяется как сумма дохода, полученного предпринимателем в виде вознаграждения (или любых иных доходов).

    Налоговая ставка налога на добавленную стоимость равна 16,67 %. При операции с недвижимостью плательщики НДС имеют право на налоговые вычеты в размере сумм налога, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями или проведенного ими капитального строительства; по товарам, приобретаемым для выполнения строительно-монтажных работ и др.

    С вопросами налогообложения при наследовании или получения недвижимости в порядке дарения, при передаче недвижимости в доверительное управление, с видами льгот и налоговыми вычетами и многими другими следует ознакомиться по специальной литературе, посвященной налогообложению недвижимости.

    Термины и понятия

    Государственное регулирование рынка недвижимости

    Цели, функции, методы регулирования

    Разделение управления по иерархическим уровням

    Государственная система регистрации недвижимости

    Объекты государственной регистрации

    Налоги и сборы, связанные с недвижимостью

    Налогообложение имущества предприятий

    Налогообложение имущества физических лиц

    Налогообложение доходов от операций с недвижимостью

    Налог на добавленную стоимость

    Упражнения

    Верны ли следующие утверждения?

    а) 1. Создание благоприятного климата для инвестиций в недвижимость является целью государственного регулирования.

    2. Быть верховным арбитром в спорах между участниками рынка недвижимости – функция государства.

    3. Лицензирование деятельности на рынке недвижимости относится к экономическим методам управления.

    4. Установление ставки налогообложения недвижимости относится к административным методам управления.

    5. Амортизационная политика является административным методом управления недвижимости.

    6. Существует только два иерархических уровня управления недвижимостью – федеральный и местный.

    7. Земельный кадастр – это свод сведений о земельных ресурсах государства.

    8. Региональная власть не имеет право установить ограничения на использование определенных территорий.

    9. Зонирование городских земель разрешает строительство промышленных объектов в любой зоне.

    10. Размер арендных платежей зависит от зоны, в которой находится объект недвижимости

    11. Титул собственности – законное право на недвижимость.

    12. Государственная регистрация недвижимости, гарантирует устойчивость и безопасность рынка недвижимости.

    13. Такое ограничение прав как сервитуты, ипотека, аренда не подлежит государственной регистрации.

    14. Право оперативного управления и хозяйственного ведения не подлежит государственной регистрации.

    15. Пожизненное наследуемое владение землей подлежит государственной регистрации.

    б)1.Налог является обязательным платежом в бюджет.

    2. Дарение и наследование недвижимости не облагается налогом.

    3. Налоги и сборы вносятся в бюджеты трех уровней.

    4. Земельный налог вносится в федеральный бюджет.

    5. Лесной налог вносится в федеральный бюджет.

    6. Налог на имущество предприятий вносится в местный бюджет.

    7. Ставка налога на имущество предприятий может достигать 2 %.

    8. Общественные объединения, ведущие бизнес, платят налог на имущество.

    9. Земли природоохранного и историко-культурного назначения налогом не облагаются.

    10. Катера, моторные лодки являются движимым имуществом и налогом на недвижимость не облагаются.

    11. Ставки налогообложения на жилье возрастают с ростом инвентаризационной стоимости.

    12. Все физические и юридические лица платят налог на имущество.

    13. Налогообложение физических и юридических лиц, совершающих операции с недвижимостью, строится одинаково.

    14. Налог на добавленную стоимость при продаже недвижимости платят и физические и юридические лица.

    15. Основная часть налога на прибыль предприятий, осуществляющих операции с недвижимостью, поступает в региональные бюджеты.

    Ответы и решения К УПРАЖНЕНИЯМ

    1. Нет. Материальные. 2. Да. 3. Нет. Социальные. 4. Нет. Экономические. 5. Нет. Правовой. 6. Нет. К недвижимым. 7. Нет. Физические / материальные. 8. Нет. Быть объектом купли-продажи. 9. Нет. К недвижимым. 10. Нет. Права распоряжения. 11. Да. 12. Да. 13. Нет, ст. ГК РФ. 14. Да. 15. Нет. В активе, в разделе «основные средства». 16. Да. 17. Нет. Право пользования. 18. Да. 19. Нет. Это связано с ограниченностью срока получения прибыли. 20. Нет. Физический. 21. Нет. Это относится к материальному износу. 22. Да. 23. Да. 24. Нет. 25. Неверно. 26. Нет, это условный возраст, определяемый экспертами на основе внешнего вида и технического состояния недвижимости. 27. Да.

    Дата публикования: 2014-11-03 ; Прочитано: 500 | Нарушение авторского права страницы

    Налогообложение объектов недвижимости – категории налогов о которых должен знать инвестор

    Обязательным условием успеха развития экономики в государстве является справедливая и максимально эффективная система налогов. Такой вопрос, как налогообложение объектов недвижимости, определяется в нашей стране специальным законодательным документов – Налоговым кодексом Российской Федерации. В нем же дается и определение термина «налог».

    Под термином «налог» понимается процентная сумма, зависящая от вида налога. Эта сумма требуется к уплате с частного лица (физических лиц), а также организаций (юридических лиц). Цель сбора средств – финансирование государственного бюджета.

    Налоговое уведомление

    Какие объекты недвижимости подлежат налогообложению, необходимо знать для подачи в территориальный налоговый орган сведений об имеющемся недвижимом имуществе. Информация предоставляется однократно на каждый объект.

    Налоговыми инспекциями в адрес граждан, являющихся налогоплательщиками, направляются налоговые уведомления с размером налога, подлежащего уплате. Налогообложение объектов недвижимости носит императивный характер.

    Поэтому неуплата налогов влечет следующие негативные для налогоплательщика последствия:

    • начисление на неуплаченную сумму пеней;
    • наложение налоговым органом штрафа;
    • взыскание недоимки, пеней, штрафов.

    Ответственность за правонарушения в налоговой сфере может подпадать под уголовную в случаях уклонения от уплаты путем непредставления обязательных документов, представления заведомо ложных документов. Размер неуплаты при этом должен быть крупным или особо крупным.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Все вышеуказанные налоги направлены на пополнения государственного бюджета. За счет этого содержаться больница, детские садики, школы, дома престарелых, детские дома и так далее. Поэтому разработка основных направлений налоговой политики является важным направлением действий государства в решении поддерживания казны, развития экономики и поддержки социальных проектов.

    Чем корректнее будет эта политика, тем легче она будет восприниматься обществом и эффективнее реализовывать собранные и накопленные средства для улучшения благосостояния страны.

    Источники

    Налоги на операции с недвижимостью
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here