Оптимизация налогов недвижимость

Статьи — Оптимизация налога на имущество

Налог на имущество физических лиц за 2015 год инспекторы будут считать по новым правилам с учетом кадастровой стоимости. Этот порядок действует уже в 28 регионах. Впервые заплатить налог, рассчитанный по обновленной формуле, понадобится в 2016 году. Но чтобы налоговики определили его с учетом льготы, о ней надо сообщить.

При начислении амортизации некоторые плательщики налога на прибыль в части определенных объектов основных средств могут воспользоваться правом применения специальных коэффициентов к основной норме амортизации. Нормы, регламентирующие применение повышающих коэффициентов, установлены ст. 259.3 НК РФ. В п. 1 данной статьи перечислены объекты амортизируемых основных средств, по которым возможно применение к основной норме амортизации специального повышающего коэффициента, не превосходящего 2, в п. 2 — повышающего коэффициента, не превосходящего 3.

В современных условиях формирование экономической политики является одной из наиболее актуальных задач эффективного функционирования и развития предприятия. При ее разработке уделяется внимание и такому направлению, как учетная политика предприятия. Ведь количество и суммы перечисляемых налогов в бюджет и внебюджетные фонды, структура баланса, значение ряда ключевых финансово-экономических показателей зависят от принятых решений и выбранных направлений учета имущества и обязательств в учетной политике. С точки зрения оптимизации налоговых платежей (налога на прибыль) предприятию целесообразно применить варианты учетной политики, позволяющие относительно завысить себестоимость, что, в свою очередь, поможет уменьшить налогооблагаемую базу. Предприятия могут в учетной политике выбирать варианты, которые правомерны в отношении двух аспектов: налогового учета на предприятии; бухгалтерского учета на предприятии.

Налог на имущество организаций — региональный налог, расчет налога и его уплата осуществляются на основании главы 30 НК РФ, имеет существенное значение для доходов регионального бюджета. Текущее налоговое планирование предполагает осуществление контроля за сроками уплаты налогов, а также соблюдением ранее сформированного плана и своевременное внесение коррективов в случае изменения внешних и внутренних обстоятельств.

Организации, работающие на упрощенной системе налогообложения, уплачивают налог при УСН, но не платят некоторые налоги, которые должны направлять в бюджет организации, находящиеся на общем режиме налогообложения (например, «упрощенцы» не платят налог на имущество организаций — п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Не так давно мы рассказали о способах не переплачивать налоги в ситуации, когда вы наконец-то достроили свой объект недвижимости, но не используете его какое-то время. Стройка, однако, для большинства компаний дело редкое. А вот другие объекты основных средств ежегодно пополняют балансы компаний. Но вполне может получиться, что купленное ОС временно вами не используется, хотя и полностью готово к эксплуатации.

Компании, работающие на УСН, не платят налог на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Таким образом, для оптимизации налога на имущество основные средства оформляются в собственность компании на упрощенной системе. Далее их арендует налогоплательщик, работающий по общей системе налогообложения, он использует активы в общем режиме, но при этом экономит налог на имущество.

Оптимизация бухгалтерского учета для целей налогообложения занимает центральное место в финансовой деятельности предприятия. Актуальным и трудоемким аспектом для любого предприятия является выбор альтернативного варианта бухгалтерского и налогового учета основных средств.

В статье рассмотрены возможности снижения налога на имущество организаций за счет сокращения числа объектов основных средств, учитываемых на балансе организации, уменьшения первоначальной стоимости объектов основных средств, переоценки основных средств, выбора метода начисления амортизации, использования налоговых льгот. Сделан акцент на исключение налоговых рисков.

Оптимизировать и минимизировать платежи по налогу на имущество можно, выбрав наиболее выгодный для вашей компании способ начисления амортизации. Выбранный способ необходимо закрепить в учетной политике.

Законная оптимизация налогов: налог на имущество и бухгалтерская амортизация

Для оптимизации налогов законодательство разрешает многие ситуации отражать альтернативными способами. Но тети Маши из бухгалтерии часто не знают альтернатив, либо сознательно их не применяют, чтобы не усложнять себе работу.
Директору по развитию Гениального штаба Алексею Иванову теть Маш не жалко. Поэтому он рассказал несколько фишечек. Одна из них — налог на имущество организаций.

Алексей Иванов, директор по развитию «Гениальный штаб»

Налоговых оптимизаторов развелось столько, что слово «оптимизация» стало восприниматься как синоним обмана государства. Надо понимать, что ФНС на два корпуса впереди налогоплательщика в плане автоматизации. «Гениальные» схемы с цепочками аффилированных лиц просчитываются с помощью технологий, которыми средний налогоплательщик будет пользоваться только завтра. Поэтому безопаснее перестать пытаться обмануть государство. Лучше обратить внимание на возможности законного снижения налогов.

Сразу разочарую: волшебной таблетки здесь нет. Если вам предлагают законно уменьшить налоговые платежи вдвое — вы имеете дело с проходимцем или непрофессионалом. То же относится к оптимизации НДС — этот налог законно уменьшить практически невозможно. Законная налоговая оптимизация — это в основном история о том, как уплатить не поменьше налога, а столько же, но попозже.

В чем тут выгода? Отсрочка уплаты налога дает возможность пустить сэкономленные деньги в оборот и успеть заработать на них свою норму прибыли. В крайнем случае деньги можно положить на банковский депозит — хотя бы 6% заработаете до того как отдать их государству.

Главный инструмент законной налоговой оптимизации — учетная политика. Это внутренний документ компании, в котором описываются применяемые методы бухгалтерского и налогового учетов. Законодательство разрешает многие ситуации отражать альтернативными способами. Но тети Маши из бухгалтерии часто не знают альтернатив, либо сознательно их не применяют, чтобы не усложнять себе работу.

Мне теть Маш не жалко, поэтому могу рассказать несколько фишечек. Начну с налога на имущество организаций. Я уже писал о том, что налог на имущество – единственный налог, который считается на основе бухгалтерских данных. База для его расчета – стоимость основных средств компании. С 2019 г. не всех основных средств, а только недвижимости. Если у нее есть кадастровая стоимость, то оптимизировать налог можно только снизив ее. Кстати, вполне рабочий вариант – многие оценщики хорошо научились это делать. Если кадастровой оценки нет ставка налога (до 2,2 % в зависимости от региона) умножается на остаточную стоимость недвижимости.

Что такое остаточная стоимость? Эта стоимость приобретения недвижимости минус начисленная амортизация. Что такое амортизация я расскажу в отдельном посте, пока достаточно знать, что чем больше ее сумма, тем меньше налог на имущество. ПБУ 6/01 «Учет основных средств» разрешает компаниям выбирать один из четырех возможных способов ее начисления. Тетя Маша обычно выбирает самый простой для нее и самый затратный для собственника линейный способ. При его использовании остаточная стоимость равномерно уменьшается ежегодно в течение всего срока службы объекта недвижимости.

Читайте так же:  Возмещение излишне уплаченного ндфл

Наиболее быстро снизить налог на имущество позволяет метод уменьшаемого остатка. По сравнению с линейным методом он дает в 3 раза большее снижение остаточной стоимости в первый год использования объекта. В последующие годы разница уже будет меньшей, но сэкономленный в первые годы налог успеет принести компании дополнительную прибыль.

Кроме того, бухгалтер сам определяет срок полезного использования (период, в течение которого начисляется амортизация). Это право предоставлено ему ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений». Чем короче срок полезного использования, тем быстрее снижается остаточная стоимость основных средств. И налог вы перестаете платить раньше.

Тетя Маша будет всячески отбрыкиваться от предложения использовать эти возможности для снижения налога на имущество. В первом случае она может сослаться на то, что ей придется по-разному вести бухгалтерский и налоговый учет основных средств. Жаловаться, что ей придется считать временные разницы по ПБУ 18/02, а это ой как сложно. Это и правда непросто, но не входите в ее положение. Кажется, вы и нанимали ее для ведения учета. Во втором случае тетьмашин аргумент, скорее всего будет звучать так: срок полезного использования определяется в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы. Поэтому она никак не может сделать его короче. Чушь собачья: этот документ имеет обязательное применение только в налоговом учете для определения налогооблагаемой прибыли. Либо она не знает этого, тогда вы сделаете ее чуть более компетентным бухгалтером. Либо она пытается вас развести, чтобы поменьше поработать. Вы же не позволите ей этого?

Оптимизация налога на имущество

Новости

Если такие движимые основные средства у вас были оприходованы на баланс до 1 января 2013 г. и с их стоимости нужно платить налог, их дооценка в 2013 г. и далее учитывается при расчете налога. В итоге у вас может увеличиться и первоначальная стоимость, и начисленная амортизация, и остаточная стоимость по группам переоцениваемых ОС.

Речь об индексе энергоэффективности ОС, который дает право на повышенную амортизацию экономных ОС и льготу по налогу на имущество организаций. По мнению Минфина, этот индекс может быть рассчитан по единицам измерения, указанным в документации производителя ОС. А как считать — Минфин теперь отсылает в Минпромторг и Минэнерго.

Со следующего года движимое имущество, принятое с 1 января 2013 г. на учет в качестве основных средств, не будет облагаться налогом на имущество. Ну а с того движимого имущества, которое еще будет числиться на балансе, налог по-прежнему придется платить, пока оно полностью не самортизируется. Власти подозревают, что сэкономить на налоге попробуют многие владельцы ранее учтенных ОС, организовав с нового года их «карусельную» перепродажу. Как они с этим будут бороться, пока не сообщают. Но наверняка что-нибудь придумают.

Таблица 1. Эффективность использования механизма ЗПИФа

Рассчитаем выгоду от сдачи имущества в аренду через ЗПИФ по сравнению со сдачей этого имущества в аренду напрямую от имени юридического лица (таблицы 2, 3).

Снижение кадастровой стоимости имущества путем переоценки

Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость принадлежащего ему недвижимого имущества выше рыночной, он может заявить о ее пересмотре и установлении рыночной стоимости (ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Юридическое лицо обращается в комиссию по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки. Если комиссия отклоняет заявление или не рассматривает его в течение месяца с момента поступления, организация вправе обратиться в суд. Новая кадастровая стоимость используется для расчета налоговой базы с года подачи организацией заявления об установлении рыночной стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости обязательно прикладываются следующие документы:

  • справка о кадастровой стоимости недвижимости, которая подлежит оспариванию;
  • копия правоустанавливающего документа на объект, заверенная нотариусом;
  • отчет о рыночной стоимости;
  • заключение эксперта в отношении отчета о рыночной стоимости.

Последние два документа подаются в бумажном и в электронном виде. Заключение составляется саморегулируемой организацией оценщиков, член которой составил отчет об установлении рыночной стоимости.

Правильно составленный отчет – залог успеха. Важно, чтобы он удовлетворял предъявляемым требованиям:

  • рыночная оценка должна быть установлена на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • описание объекта оценки;
  • использование обязательных методов оценки, определяемых федеральными стандартами;
  • обоснование используемого оценочного подхода;
  • анализ рынка и корректный подбор объектов-аналогов;
  • правильный учет корректировок.

Пример. ООО «Торгово-коммерческая фирма «Дом мебели» является собственником нежилого помещения с кадастровой стоимостью 1,44 млрд руб. Фирма обратилась к оценочной компании, которая определила величину рыночной стоимости в размере 1,04 млрд руб. Общество обратилось в суд за установлением рыночной стоимости. Суд назначил свою экспертизу, которая оценила объект в 662 млн руб., компания уточнила свой иск, и эту сумму суд признал кадастровой. Правительство Москвы подавало апелляционные жалобы, однако суд постановил оставить в силе первое решение. В итоге новая кадастровая стоимость составила меньше половины первоначальной (постановление от 14.12.2015 г. по делу №А40-92043/14)

Налог на землю

Вопрос с уплатой налога на имущество ЗПИФов на сегодняшний день полностью решен, чего нельзя с полной уверенностью сказать про земельный налог.

Данная позиция подтверждена Минфином в Письме от 15.04.2009 N 03-05-05-02/14: в отношении земельных участков, входящих в состав имущества ЗПИФа, ни сам фонд, ни владельцы инвестиционных паев, ни управляющая компания не могут быть признаны налогоплательщиками земельного налога.

Однако следует учесть, что разъяснения Минфина имеют лишь информационно-разъяснительный характер и не являются нормативным правовым актом, что не исключает возникновение вопросов по уплате земельного налога со стороны налогового органа. Окончательно развеять все сомнения могут только соответствующие поправки в Налоговый кодекс.

Сравнение роста доходности

Практические примеры

Рассчитаем эффективность использования ЗПИФа за счет получаемой налоговой экономии и реинвестирования прибыли:

  • для ЗПИФов любой категории (в сравнении с инвестированием в обычное юридическое лицо);
  • на примере ЗПИФов, относящихся к категории рентных фондов.

Воспользуемся моделью расчета приведенной стоимости вложений. Используя ее, сравним эффективность инвестирования проектов, реализуемых через создание юридических лиц (ООО, АО), и инвестирования проектов посредством использования правовой конструкции ЗПИФа.

Допущение модели.

Экономия за счет отсутствия налога на имущество (2,2%) при использовании ЗПИФа в модели не учитывается при расчете. К тому же расходы на обслуживание фонда, необходимые для обеспечения его работы, в среднем также составляют около 2% от стоимости имущества фонда. Хотя сравнивать эти величины не совсем корректно, т.к. при расчете налогооблагаемой базы берется балансовая стоимость имущества, а при расчете вознаграждения обслуживающим ЗПИФ организациям в расчет берется среднегодовая стоимость чистых активов фонда, которая рассчитывается в порядке, установленном ФСФР.

Как видно из результатов расчета (таблица 1), эффективность применения ЗПИФов в течение относительно длительного промежутка времени (10 лет) только за счет экономии на отсутствии налога на прибыль, поступающую в фонд, возрастает более чем в 1,5 раза.

Читайте так же:  Узнать наличие задолженности по налогам по инн

Налог на имущество

Особенности налогообложения имущества, переданного в доверительное управление, определены в НК РФ.

Статьей 378 НК РФ установлено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также приобретенное в рамках такого договора, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления, но за исключением имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд. Кроме того, согласно п. 1 ст. 374 (в ред. Федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ, от 28.11.2009 N 283-ФЗ) объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе переданное в доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств, если иное не предусмотрено ст. ст. 378 и 378.1 НК. А, как известно, в случае с коллективным инвестированием (в отличие от индивидуального доверительного управления) у владельцев инвестиционных паев в собственности находится не имущество, а ценные бумаги (паи фонда), само имущество не является основными средствами фонда, не говоря уже о других нюансах.

Очевидно, что основания для уплаты налога на имущество владельцами инвестиционных паев, равно как и доверительным управляющим (управляющей компанией), отсутствуют.

Таблица 2. Исходные данные для расчета эффективности использования рентного ЗПИФа

Налог на добавленную стоимость

Ситуация с уплатой НДС по некоторым операциям с имуществом ЗПИФов пока неоднозначна.

При внесении имущества в фонд НДС не возникает, т.к. это является передачей имущества в инвестиционных целях и не признается реализацией (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ). При передаче имущества собственник (пайщик) может восстановить НДС, если он был поставлен к зачету в доле к недоамортизированной части имущества.

При передаче имущественных прав НДС также отсутствует (ст. 155 НК РФ, пп. 26 п. 3 ст. 149 НК РФ). Это особенно важно при передаче/продаже прав требования по кредитным договорам и договорам займа в недавно появившиеся и уже ставшие популярными кредитные ЗПИФы.

А вот по вопросу возникновения НДС при операциях с имуществом фонда среди участников рынка долгое время не утихали оживленные споры о возможности неоднозначного толкования некоторых статей НК.

Согласно ст. 174.1 НК РФ при реализации объектов недвижимости (или сдаче их в аренду), составляющих ЗПИФ, обязанность уплаты НДС возникает у доверительного управляющего. Он рассчитывает и уплачивает налог за счет имущества фонда, выставляет счета-фактуры и имеет право на соответствующий налоговый вычет. Если доверительный управляющий осуществляет еще и иную деятельность, право на вычет возникает при ведении раздельного учета товаров (работ, услуг). К вычету, например, могут приниматься суммы НДС, предъявленные по эксплуатационным расходам или расходам на реконструкцию имущества, которые возникают в процессе управления ЗПИФом.

Что касается операций с ценными бумагами, входящими в состав имущества фонда, а также операций по реализации жилых домов или долей в них (это относится в первую очередь к ЗПИФам недвижимости, в которых как альтернатива Закону N 214-ФЗ осуществляются проекты по строительству жилой недвижимости), то они не подлежат налогообложению, т.е. освобождаются от НДС (пп. 12 п. 2 и пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ).

Налог на прибыль

Таблица 3. Расчет экономической эффективности

Как видно на графиках 1 — 2, получаемая промежуточная доходность от инвестиций и стоимость вложений в ЗПИФ за счет отсутствия налога на прибыль растут более быстрыми темпами по сравнению со стоимостью инвестиций в проекты, реализуемые через юридические организации, применяющие обычную систему налогообложения.

Статьи

Компании, работающие на УСН, не платят налог на имущество организаций (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Таким образом, для оптимизации налога на имущество основные средства оформляются в собственность компании на упрощенной системе. Далее их арендует налогоплательщик, работающий по общей системе налогообложения, он использует активы в общем режиме, но при этом экономит налог на имущество.

Оптимизировать и минимизировать платежи по налогу на имущество можно, выбрав наиболее выгодный для вашей компании способ начисления амортизации. Выбранный способ необходимо закрепить в учетной политике.

При начислении амортизации некоторые плательщики налога на прибыль в части определенных объектов основных средств могут воспользоваться правом применения специальных коэффициентов к основной норме амортизации. Нормы, регламентирующие применение повышающих коэффициентов, установлены ст. 259.3 НК РФ. В п. 1 данной статьи перечислены объекты амортизируемых основных средств, по которым возможно применение к основной норме амортизации специального повышающего коэффициента, не превосходящего 2, в п. 2 — повышающего коэффициента, не превосходящего 3.

В статье рассмотрены возможности снижения налога на имущество организаций за счет сокращения числа объектов основных средств, учитываемых на балансе организации, уменьшения первоначальной стоимости объектов основных средств, переоценки основных средств, выбора метода начисления амортизации, использования налоговых льгот. Сделан акцент на исключение налоговых рисков.

Налог на имущество физических лиц за 2015 год инспекторы будут считать по новым правилам с учетом кадастровой стоимости. Этот порядок действует уже в 28 регионах. Впервые заплатить налог, рассчитанный по обновленной формуле, понадобится в 2016 году. Но чтобы налоговики определили его с учетом льготы, о ней надо сообщить.

Консультации

Если вы обнаружили ошибку при исчислении налога на имущество за предыдущие годы, будьте внимательны. Возможно, внесением исправлений только в декларацию по этому налогу дело не обойдется. Придется корректировать и данные «прибыльной» декларации. Как правильно сделать корректировки: подать уточненки или учесть все в декларациях текущего года?

База по налогу на имущество организаций по отдельным объектам недвижимости зависит от их кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ). В период с 01.01.2017 по 01.01.2020 действует особый порядок применения результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», он установлен ст. 19 Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ. Нужно ли его учитывать при расчете налога на имущество с 01.01.2017?

В этом году региональные власти делают ставку на то, что за счет имущественных налогов они смогут восполнить пробелы в бюджете. Однако прежде законодателю не мешало бы уточнить порядок расчета налога в сложных ситуациях. Пока же неопределенность по отдельным вопросам порождает конфликтные ситуации между налогоплательщиками и налоговыми органами.

Документы

Налоговое уведомление на уплату налога на имущество физических лиц (образец заполнения). За несвоевременную уплату налога начисляется пеня по ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки. Если Вы имеете право на налоговые льготы, то в соответствии с законодательством о налогах и сборах Вам необходимо предъявить в налоговый орган документы, являющиеся основанием для предоставления налоговой льготы.

Налоговое планирование и минимизация налоговых рисков в сделках с недвижимостью

Юлия Хачатурян, генеральный директор NIKA, RISK PLAN

«Жилищное право» №8 2011 г.

Любая сделка, совершаемая с недвижимым имуществом – это априори сделка на крупную сумму, с которой надо заплатить налоги, размер которых каждый хочет уменьшить. Способы и нюансы оптимизации налогообложения при совершении сделок с недвижимостью зависят, естественно, от многих факторов:

Читайте так же:  Оплата налога на землю пенсионерами

идет ли речь о сделке заключаемой в личных целях (например, жилое помещение передается по наследству или продается) или в целях бизнеса;

существует ли объект недвижимости в завершенном виде или речь идет об оптимизации налогов на этапе строительства;

какую сделку мы хотим заключить (сдать объект недвижимости в аренду, найм, подарить, продать и т.д.), о каком объекте недвижимости идет речь (земля, здание и т.д.);

если речь идет о продаже помещений, то жилых или нежилых (реализация первых не облагается НДС) и т.д.

Видео (кликните для воспроизведения).

Допустим объект нежилой недвижимости (здание) уже существует (в том числе, например, в виде объекта незавершенного строительства) и его необходимо каким-то образом переместить из одной фирмы в другую (или к индивидуальному предпринимателю).

Если перед вами поставлена подобная задача, первое, что посоветовал бы вам сделать автор данной статьи – определиться, насколько данная сделка будет носить реальный характер. Термин «реальный характер» в данном случае достаточно условен.

Поясним, что мы имеем в виду. Ни для кого не секрет, что зачастую единый бизнес, принадлежащий де-факто одному владельцу разделен на группу юридических лиц или фирм и ИП. И, по разным причинам у владельца бизнеса может возникнуть необходимость перекинуть здание из одной компании в другую.

Например, хаотично созданную в свое время группу юридических лиц строят в некий упорядоченный холдинг и все активы, в том числе здания, переносят для защиты в «белое» юридическое лицо, с минимальными налоговыми рисками, к так называемому «хранителю активов».

Мы будем условно считать, что данная сделка не носит реального характера. И, если существует некое юридическое лицо «А» из которого необходимо перенести здание в компанию «Б», то первой с экономической точки зрения неважно получить от данной сделки большую, реальную выручку.

Наоборот, для целей налогообложения прибыли, выручка от продажи здания может быть показана минимальной, ведь деньги фактически перекладываются из одного своей кармана хозяином бизнеса в другой.

Другое дело – если сделка реальная, и один владелец бизнеса хочет продать здание и получить за счет этого значительную выручку (прибыль), с которой, тем не менее, хочется заплатить минимум налогов. Именно поэтому, прежде чем определяться с конкретным вариантом налогового планирования сделки со зданием, необходимо понять, заинтересованы ли мы в перемещении, скажем так, достаточно большого количества денежных средств от одного юридического лица в другое или нет. Ведь способы минимизации налоговых платежей в принципе одинаковые:

продажа здания с минимальной наценкой,

продажа через субъекта льготного налогообложения,

оптимизация с помощью продажи доли в имуществе организации,

использование реорганизации и пр.

Посмотрим, насколько удачны некоторые методы оптимизации налогообложения при совершении сделки с недвижимым имуществом, в т. ч. в зависимости от того идет ли речь о реальной реализации объекта недвижимого имущества или нет.

Простая купля-продажа здания от одного лица к другому

Если сделка с недвижимостью реальная, то, использование данного способа с точки зрения налоговой экономии непродуктивно.

Во-первых, продать здание с минимальной наценкой, как могли бы мы легко сделать, если бы владельцем обоих компаний было бы одно лицо, мы не можем.

Т.к. нам необходимо, чтобы от одного владельца бизнеса к другому перешли реальные денежные средства. Конечно, налоги будут не столь большими, если продавец находится на УСН и выручка от продажи здания позволит с нее не слететь.

Но такой идеальный расклад встречается редко.

Как правило, продавцы находятся на основной системе налогообложения. В этом случае продажа здания напрямую от одного юридического лица к другому с точки зрения налоговой экономии в принципе запрещена. Ведь с полученной от продажи прибыли необходимо будет заплатить налог в 20%. Плюс в ряде случаев не забыть начислить 18 % НДС (продажа нежилых помещений, зданий и пр.). Безусловно, продавец может попытаться «забить расходами» полученную от продажи здания выручку. Покупателя, например, мог искать ИП на УСН, которому необходимо выплатить соответствующее вознаграждение, юридическая фирма на «упрощенке» могла оказывать консультационные услуги по этой сделке и т.д. Однако перенести на этих субъектов льготного налогообложения на практике удается не очень большой процент от выручки.

Если объект недвижимого имущества необходимо перенести из одного своего юридического лица в другое юридическое лицо – то данный способ эффективен, ведь продать недвижимость можно с минимальной наценкой, с которой будут заплачены минимальные налоги. Если ваш «покупатель» — упрощенец, то входящий НДС он не сможет принять к вычету. Однако в зависимости от того, находится платит ли упрощенец налог с доходов или с разницы между доходами и расходами сумма НДС реально будет утеряна или нет. Ведь если упрощенец работает по системе «доходы» за минусом «расходов», то входящий НДС, который он вроде бы потерял, т.к. не смог принять его к вычету, он возьмет в расход в целях исчисления единого налога, в отличие от упрощенца, платящего налог с выручки. Чтобы избежать налоговых рисков, желательно, чтобы покупатель и продавец не были даже косвенно аффилированными лицами.

Для того, чтобы полностью обезопасить себя от претензий налоговиков, можно провести конкурс, а так же обосновать низкую цену продажи.

Судебная практика исходит из того, что пока результаты торгов не оспорены – цена товара считается рыночной (см. например, постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2003 года Ф09-4322/03 АК). Порядок проведения конкурса установлен статьями 447-449 ГК РФ и в данной статье мы не будем останавливаться на нем подробно. Единственное, что надо учитывать в данном случае – это то, что конкурс необходимо организовать таким хитрым образом, чтобы победила все-таки своя, а не сторонняя компания.

Продажа через субъекта льготного налогообложения

Субъектом льготного налогообложения является упрощенец, обычное физическое лицо. Он ставится посредине между продавцом и покупателем недвижимости и на него перекидывается значительная часть выручки, с которой платится налог на прибыль не в размере 20%, а в размере, например, 6% или 15 %. То есть продавец с максимальной наценкой продает здание субъекту льготного налогообложения, а тот, уже с минимальной – конечному покупателю. Фактически используется метод трансфертного образования. Если речь идет о продаже обычных товаров – это распространенный способ оптимизации налогообложения. Однако недвижимость – это не совсем обычный товар и использовать при сделках с ним налоговые схемы, апробированные на сделках с движимым имуществом, проблематично. Поэтому, если вы решите воспользоваться данным способом, вы должны понимать риски и сложности и уметь их минимизировать.

В свое время, когда перед автором данной статьи была поставлена задача предложить схему реализации здания с минимальными налогами. Фактически здание было единственным имуществом, находящемся на балансе самостоятельного юридического лица. Поэтому автор данной статьи предложил продать данное здание в виде долей организации или использовать реорганизацию. Однако на практике это оказалось невозможным, т.к. нашим потенциальным покупателем была государственная организация. Деньги на покупку недвижимости у нее были целевыми и она могла с юридической точки зрения купить только здание (а не доли предприятия, даже если при этом фактически предприятие перейдет к ней). Тогда агентство недвижимости само предложило для анализа три схемы.

Читайте так же:  Сколько можно воспользоваться налоговым вычетом

Первая: продать здание кипрской компании по завышенной цене, перебросив на нее основную часть выручки, а потом с минимальной наценкой организации-покупателю.

Вторая: поставить между покупателем и продавцом трех ИП на УСН (6%), которые купят данное здание. Именно три предпринимателя было необходимо для того, чтобы они при перепродаже здания государственному юридическому лицу не слетели с «упрощенки».

Третья: поставить между покупателем и продавцом три организации на упрощенной системе налогообложения по ставке 15 %. Анализ предложенных агентством вариантов с точки зрения их экономической целесообразности, налоговых и иных рисков и технических сложностей продемонстрировал показал их схематичность и необходимость в проведении их серьезной проработки.

Во-первых, первая схема не давала налоговой экономии.

Во-вторых, абсолютно нецелесообразно было предлагать две схемы с использованием «упрощенцев». Понятно, что фактически и эти фирмы и ИП составляют единую структуру с продавцом и используются для минимизации налога на прибыль. Исходя из реалий бизнеса ясно, что это будут не работающие единицы и из них полученные деньги будет необходимо с минимальными налогами вытащить, чтобы потом завести в реальный бизнес.

Сделать это, естественно, проще, если посредине схемы стоят индивидуальные предприниматели. Либо необходимо было придумывать какую-то схему вывода денег из юридических лиц. Не ясно было и для чего в одной схеме ставятся ИП на 6 %, а в другой организации – на 15 %. Если мы встраиваем субъект льготного налогообложения в схему работы единого холдинга – безусловно, необходимо проводить точные расчеты, чтобы понять, что более выгодно. Хотя в целом ясно, что если затраты на конкретное юридическое лицо приходятся большие – лучше применять метод доходы за минусом расходы, если маленькие – платить 6 % с выручки. Однако при совершении единичной сделки, в которой все цифры известны, больших расчетов проводить не требуется. Допустим, здание стоит 100 рублей. Маржу в 80 рублей мы собираемся оставить на «упрощенце». Тогда остается посчитать: что выгоднее – заплатить 6% от 100 рублей, что будет составлять 6 рублей или 15 % от 80 рублей (но не менее 1% с доходов), что составит 12.

В общем, цифры могут быть другие и в зависимости от того, сколько стоит здание, какой размер выручки вы хотите оставить на субъектах льготного налогообложения. Таким образом, предложение двух этих почти одинаковых вариантов было не оправдано, потому что с налоговой точки зрения более выгоден из них был однозначно один, наличие второго никаких преимуществ не давало. Другое дело, что между продавцом и покупателем могло быть поставлено обыкновенное физическое лицо, которое должно было бы заплатить со своих доходов 13%, то есть 13 рублей (с правовой точки зрения это возможно, ведь предпринимательской деятельностью считается систематическая деятельность, направленная на получение прибыли. Если же систематичности нет и физическое лицо купило здание, а потом перепродало его с небольшой наценкой – такое возможно, потому что это единичная операция, направленная на получение прибыли). Да, это больше чем 6 рублей, и с налоговой точки зрения менее выгодно, чем наличие трех ИП на УСН, но зато мы получаем ряд других преимуществ: организационных и в плане снижения налоговых рисков.

Во-первых, не нужно регистрировать трех ИП, вести кучу учетной документации (придется только подать налоговую декларацию), с точки зрения минимизации налоговых рисков – нет необходимости искать оправдания тому, почему ИП три. В общем, уже на этой стадии с точки зрения отсутствия целесообразности одну из схем можно было смело выбрасывать.

Правовые и технические риски:

Далее важно было дать оценку в данных схемах налоговым и иным рискам.

Правовых было по крайнем мере два: один из них был связан непосредственно с нормами Федерального закона «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем и финансированию терроризма» № 115-ФЗ, второй – с постановлением ВАС «О необоснованной налоговой выгоде».

Риски, связанные с нормами Федерального закона №155-ФЗ в принципе касаются любой прямой продажи недвижимости (то есть продажи напрямую, а не в виде долей или применяя реорганизацию).

Согласно ст.6 данного закона к операциям, подлежащим обязательному контролю Финмониторинга относятся сделки с недвижимым имуществом, превышающим 3 млн. рублей либо равна сумме в иностранной валюте, равной 3 млн. рублей либо превышает ее.

Существует и много других способов оптимизации сделок с недвижимостью (как минимум, схемы с долями). Но их обзор мы оставляем за пределами данной статьи.

Прочитать статью на близкую тему:

Или посетить мероприятия автора публикации:

Оптимизация налогообложения при управлении, владении и сделках в сфере недвижимости

Методы, способы и нюансы оптимизации налогообложения при совершении сделок с недвижимым имуществом. Особенности налогового планирования и налоговых рисков в сфере управления недвижимостью.

Для кого

для собственников, генеральных, финансовых и коммерческих директоров, директоров по развитию и управляющих проектами, руководителей бухгалтерских и финансово-экономических служб.

  1. Новые аспекты налогового законодательства. Изменения 2019 года.
  2. Вопросы оптимизации и минимизации налогов в рамках действующего законодательства. Использование учетной политики, налоговых резервов, порядка перехода права собственности и прочего как инструментов для оптимизации налоговых платежей. Оптимизация налогов при продаже коммерческой недвижимости, аренде.
  3. Способы минимизации налога на имущество. Содержание налога на имущество. Анализ элементов учетной и договорной политики, влияющих на формирование налоговой базы по налогу на имущество. Взаимосвязь налога на имущество и налога на прибыль. Уплата налога при изменении кадастровой стоимости в течение налогового периода.
  4. Налоговое планирование как средство оптимизации налогообложения. Умысел на неуплату налогов. Как доказать свою добросовестность как налогоплательщика.
  5. Методология налогового планирования. Расчетно-аналитический метод планирования налоговых платежей. Методы: дисконтирования, экономико-математического моделирования плановых решений, офшора, льготного предприятия.
  6. Риски налогового планирования. Глобальные изменения в налоговом контроле. Защита применяемых способов налогового планирования в случае предъявления претензий к налогоплательщику. Субсидиарная ответственность фактического владельца бизнеса, бухгалтера и финансового директора и руководителя за долги организации. Методические рекомендации ФНС. Основные риски при налоговом планировании: признание сделок, совершенных для оптимизации налогообложения недействительными; риски, связанные со службой финансового мониторинга и пр. Схемы. Практика выявления серых и белых схем налоговыми органами, практика применения ст. 54.1 НК РФ. Способы минимизации налоговых рисков. Практикум: «Разбор сложных кейсов по налоговому планированию в сфере управления недвижимостью». Специфика налогового планирования при осуществлении крупных сделок, в т. ч. при продаже недвижимости.
  7. Применение налоговых вычетов при продаже недвижимости: документальное подтверждение права на вычет, первичные бухгалтерские документы как факт принятия к учету; практика применения вычетов при применении ставки 0 процентов.
  8. Взаимозависимость. Дробления бизнеса и налоговые последствия такого дробления.
  9. Уплата налога налоговыми агентами в 2019 году.
  10. Введение новых необлагаемых доходов. Предоставление поручительств и гарантий по сделкам между взаимозависимыми лицами. Предоставление инвестиционного вычета по налогу на прибыль с 2018 года.
  11. Учетная политика организации как способ оптимизации налогообложения. Налоговые последствия альтернативных способов учета по отдельным элементам учетной политики.
  12. Договорная политика организации как способ оптимизации налогообложения. Налоговые последствия договорной деятельности. Экспертиза договоров. Проверка контрагентов. Цена договора. Налоговые последствия отдельных видов договоров.
  13. Минимизация налога на прибыль в группе компаний. Давальческая схема, разделение потоков. Использование субъектов льготного налогообложения, деятельности в простом товариществе, трансфертного ценообразования, лизинга, реорганизации, схем с долями, схем с использованием роялти и пр. Затратные механизмы, которые привлекают внимание налоговых органов.
  14. Уголовная ответственность за налоговые преступления. Расчетный метод и его последствия. Практикум: «Стратегия защиты схемы в конкретной ситуации при предъявлении претензий налоговыми органами».
Читайте так же:  Вернуть налоговый вычет за проценты по ипотеке

Удостоверение о повышении квалификации в объеме 32 часов (лицензия № 3094 от 15.08.2017).

Для оформления удостоверения необходимо предоставить:

  • копию диплома о высшем или среднем профессиональном образовании (в случае получения диплома не в РФ, просим уточнить необходимость процедуры признания иностранного диплома в РФ по контактным телефонам или электронной почте)
  • копию документа, подтверждающего изменение фамилии (если менялась).

В пакет участника входит:

  • обучение по заявленной программе;
  • комплект информационно-справочных материалов;
  • экскурсионная программа;
  • кофе-брейки.

Посмотреть полную программу семинара и зарегистрироваться на него Вы можете на сайте.

Возможно корпоративное обучение (для сотрудников только Вашей компании) или специальные предложения для корпоративных клиентов.

Оптимизация налога на имущество организации

Оптимизация налогообложения позволяет снизить размер налогового бремени для организации в некоторых случаях в десятки раз. Однако подходить к этому вопросу следует индивидуально, с учетом особенностей конкретной организации, а также имеющейся судебной практики в регионе.Оптимизация не значит уклонение, все действия проводятся в рамках закона. Но минимизация одних налогов может привести к росту других, а то и штрафам со стороны налоговиков. Схемы с занижением стоимости основных средств могут обратить на себя пристальное внимание контролирующих органов. Рассмотрим оптимизацию налога на имущество на конкретных примерах.

Приобретение имущества для ликвидации

Положение по бухгалтерскому учету основных средств (ПБУ 6/01) предъявляет к объектам, которые используются в качестве основных средств, следующие условия:


  1. объект используется при производстве товаров, выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд или сдается в аренду;
  2. срок использования объекта больше года или обычного операционного цикла (если длительность цикла больше 1 года);
  3. объект приобретен не для перепродажи;
  4. объект способен принести выгоду в дальнейшем.

Таким образом, если организация купила объект под снос или перепродажу, а не для использования в своей деятельности, то он не учитывается в качестве основного средства. Налогом на имущество такой объект не облагается.

Пример. ООО «Драйв» арендовало земельный участок и приобрело объекты недвижимого имущества на нем по договору купли-продажи. Объекты были приобретены для последующего сноса и реконструкции. Компания не включила их стоимость в расчет налога на имущество. Налоговая инспекция провела проверку и доначислила Обществу налоги, штрафы и пени, посчитав, что объекты недвижимости должны быть учтены как основное средство. Однако суд признал решение ИФНС незаконным, т. к. объекты не удовлетворяют требованиям Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» и не могут быть приняты как основное средство (постановление от 17.02.2010 г. №КА-А40/687-10).

Зпиф: законная налоговая оптимизация

«Консультант», 2010, N 9

Какие возможности есть для снижения налогового бремени? Их за последнее десятилетие придумано множество, но большинство из схем несут в себе серьезнейшие риски. Однако законодательство предусматривает несколько вполне легитимных путей уменьшения налоговой нагрузки, и один из них — создание закрытых паевых инвестиционных фондов.

Все аспекты налогообложения паевых инвестиционных фондов, в том числе и закрытых, связаны с их особым правовым статусом. В п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об инвестиционных фондах» N 156-ФЗ раскрыто понятие Паевого инвестиционного фонда (ПИФ, фонд) — это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление и полученного в процессе такого управления. Доля в праве собственности на данное имущество удостоверяется ценной бумагой — инвестиционным паем. Абзацем 2 указанной статьи уточнено, что ПИФ не является юридическим лицом.

Исходя из положения ст. 19 НК РФ ЗПИФ не признается налогоплательщиком, так как не является ни организацией (в понимании данной статьи), ни тем более физическим лицом. Соответственно, ЗПИФ освобожден от уплаты налога на прибыль, а активы, переданные в фонд, не облагаются налогом на имущество и земельным налогом.

Рассмотрим подробнее, какие законодательные нормы по каждому из налогов действуют в отношении ЗПИФа, а также постараемся ответить на следующие вопросы:

  • как обоснованно избавиться от налога на имущество и налога на землю (оптимизация налогообложения имущества юридического лица);
  • как получить налоговые преференции по налогу на прибыль и рефинансировать прибыль в полном объеме, не уплачивая налог;
  • как уменьшить НДС к уплате (возможности снижения НДС).

Ремонт без повышения стоимости основного средства

Повышение стоимости основного средства чревато увеличением налоговой базы для налога на имущество. Если в результате строительно-монтажных работ произошла реконструкция, модернизация, дооборудование, то стоимость здания возрастает.

Ремонт не является модернизацией, дооборудованием или реконструкцией, если согласно п.2 ст. 257 НК РФ:

  • не изменились технологическое /служебное назначение здания;
  • мощность производства не возросла, не повысились технико-экономические показатели;
  • не повысилось качество и не изменилась номенклатура продукции;
  • не появились новые технические возможности использования.

Стоимость ремонтных работ организация может списать в уменьшение прибыли единовременно в текущем периоде. Налоговые органы напротив, стремятся включить расходы на проведение работ в стоимость основных средств.

Пример. ООО«Кристалл — 99» провело капитальный ремонт здания на 8,5 млн руб. На эти расходы общество уменьшило налог на прибыль. Налоговики посчитали эти работы реконструкцией, в результате которой стоимость здания должна была возрасти на указанную сумму, и соответственно увеличиться налоговая база для налога на имущество. Налоговые органы доначислили налоги, пени и штрафы. Компания не согласилась с решением налоговиков и обратилась в суд.Поскольку НК не содержит понятия «капитальный ремонт», суд опирался на Градостроительный кодекс и строительные нормы и положения.

Суд установил, что в результате работ:

  1. не изменились технико-экономические показатели объекта;
  2. не разрабатывалась документация по проекту реконструкции;
  3. не изменилось функциональное назначение здания.

Поэтому суд квалифицировал выполненные работы как капитальный ремонт и отменил требования налоговой инспекции.

График 1 Сравнение приведенной стоимости

График 2

«Вермонт Финанс».

Видео (кликните для воспроизведения).

Таким образом, применение механизма ЗПИФа, особенно для реализации капиталоемких проектов, требующих привлечения «длинных» денег, экономически целесообразно за счет использования особенностей правового статуса паевых инвестиций для снижения налогового бремени.

Источники

Оптимизация налогов недвижимость
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here