Реализация недвижимости налог на прибыль

Продажа недвижимости ООО

Продажа недвижимости ООО: как сэкономить на налогах

Иногда собственники бизнеса хотят продать недвижимость, которое принадлежит ООО . Существует несколько способов проведения такой сделки. Рассмотрим их и выберем самый выгодный для учредителей.

Стандартный способ продажи недвижимости ООО

При стандартном варианте недвижимость продается, как любое «обычное» имущество ООО, которое больше не нужно собственникам. Однако есть и ряд особенностей, которые связаны со статусом объекта.

Сначала на собрании учредителей необходимо принять решение о продаже недвижимости и оформить все протоколом. Если в ООО всего один владелец, то нужно подготовить решение единственного участника.

Строго говоря, одобрение учредителей необходимо только для крупных сделок, т.е. для ситуаций, когда продаваемый объект стоит больше, чем 25% активов компании (ст. 46 закона от 02.08.1998 №14-ФЗ). Но регистраторы обычно запрашивают этот документ при любых операциях с недвижимостью, поэтому лучше подготовить его вне зависимости от цены объекта.

Затем составляется договор купли-продажи, который нужно обязательно зарегистрировать в Росреестре.

После оформления продажи недвижимости ООО обязано заплатить в бюджет, налоги, которые зависят от применяемого режима.

— налог на прибыль: 20% от разницы между ценой реализации без НДС и остаточной стоимостью объекта;

— НДС: 20% от стоимости продажи без налога, за исключением жилых зданий и помещений, для которых предусмотрена льгота (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).

  1. При УСН «Доходы» — 6% от цены реализации.
  1. При УСН «Доходы минус расходы» — 15% от разницы между ценой реализации объекта и расходами на его приобретение (строительство).

Затем по итогам квартала или года участники общества могут принять решение о распределении прибыли. В таком случае каждому учредителю придется заплатить еще НДФЛ или налог на прибыль по ставке 13 %. В итоге затраты на расчеты с бюджетом достигают существенного размера.

Пример.

ООО «Альфа» работает на ОСНО и продает здание за 12 млн руб., включая НДС. Остаточная стоимость объекта – 5 млн руб. без НДС. Компания и учредители заплатят следующие налоги:

  1. НДС = 12 / 120% х 20% = 2 млн руб.
  2. Налог на прибыль = (12 / 1,2 – 5) * 20% = 1,0 млн руб.
  3. НДФЛ с дивидендов = (5,0 – 1,0) х 13% = 0,52 млн руб.

Всего придется перечислить в бюджет 3,52 млн руб., т.е. около 29% от цены реализации.

При использовании спецрежимов налоговая нагрузка будет меньше, но все равно останется существенной. Поэтому владельцы ООО ищут различные варианты продажи недвижимости, которые позволят сэкономить на налогах. Рассмотрим их далее.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА


УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Продажа недвижимости вместе с самим ООО

Второй способ реализации недвижимости – его продажа вместе с ООО. Он хорош тем, что объект остается на балансе юридического лица, и никаких сделок по нему совершать не нужно. Поэтому не возникает и дополнительных налогов.

Но этот способ подходит только при соблюдении двух условий:

  1. Владельцам компании больше не нужен не только объект недвижимости, но и само ООО.
  1. Покупатель должен быть согласен на такой вариант. Не все захотят вместе с недвижимостью получить в собственность еще и юридическое лицо.

При продаже долей владельцами компании налоговые ставки составят 13% НДФЛ для физического лица, и 20% налога на прибыль если учредитель – российская организация. Однако преимущество данного варианта заключается в возможности получить льготу.

Если доли были во владении более 5 лет, то никаких налогов платить не нужно. Физическое лицо освобождается в этом случае от уплаты НДФЛ (п. 17.2 ст. 217 НК РФ), а для юридических лиц применяется ставка 0 % по налогу на прибыль (ст.284.2 НК РФ).

Если же срок владения долей прерывался, то налог заплатить все же придется. Возникает вопрос: если в течение пяти лет размер доли участника изменялся, следует ли это считать прерыванием срока?

В НК РФ эта ситуация не рассмотрена, поэтому здесь приходится руководствоваться разъяснениями Минфина. По мнению чиновников, подход к вопросу зависит от вида налога, т.е. фактически от того, является ли участник физическим или юридическим лицом.

— если участники увеличили номинальную стоимость своих долей без изменения процентного соотношения, то 5-летний срок не прерывается (письмо Минфина от 27.10.2011 N 03-04-06/4-291);

— если один или несколько участников в течение периода увеличили свои доли в процентном выражении, то льготу следует применить к той части доли, которая была в собственности более 5 лет (письмо Минфина от 15.03.2016 N 03-04-06/14288).

  1. Для учредителей-юридических лиц подход Минфина менее выгоден. Чиновники считают, что в этом случае любое изменение доли участия в дочерней компании, как номинальное, так и процентное, приводит к прерыванию 5-летнего срока. Исключение специалисты Минфина делают только для ситуации, когда доли проданы другим участникам общества (письмо от 20.09.2018 N 03-03-06/1/67389).

Иногда стороны сделки, чтобы избежать всех перечисленных сложностей, договариваются об оформлении продажи по номинальной цене. Нередко уставный капитал ООО составляет всего 10 тысяч рублей, и тогда новый собственник может выкупить за эту сумму доли у прежних владельцев компании.

Соответственно, у продавцов не возникает необходимости уплачивать налог, так как формально доход отсутствует. Но продажа «по номиналу» долей в компании, которая владеет дорогостоящими активами, обязательно привлечет внимание налоговиков.

Кроме того, в этом случае существует опасность, что после заключения сделки покупатель откажется оплачивать что-то помимо суммы, указанной в документах. Поэтому если собственники решатся на такой вариант продажи, лучше получить все денежные средства за недвижимость во время подписания договора. Истребовать свои деньги позднее они уже не смогут.

Оптимизация НДС для продавцов на ОСНО

Если организация-продавец использует ОСНО, и участники оформляют сделку по полной стоимости, у них остается возможность снизить НДС. Для этого компания — собственник недвижимости создает другое ООО и вносит объект, который хочет продать, в качестве взноса в уставный капитал. Важно помнить, что в этом случае размер неденежного вклада подлежит независимой оценке. Затем новая компания продается клиенту по согласованной цене.

Читайте так же:  Налоговые ставки водного налога устанавливаются

Но в этом случае организация, передающая основное средство в уставный капитал, должна восстановить НДС пропорционально его остаточной стоимости (п. 3 ст. 170 НК РФ). Поэтому этот вариант будет выгодным только при продаже объектов с высокой степенью износа.

Правда, принимающая взнос компания затем может взять восстановленный НДС к вычету (п. 8 ст. 172 и п. 11 ст. 171 НК РФ), но это уже будет экономия покупателя, а не продавца.

Кроме того, про этот способ хорошо известно налоговикам. Поэтому существует риск привлечь ненужное внимание со стороны контролирующих органов.

Существует несколько способов продать недвижимость, которая принадлежит ООО. Самый затратный для продавца – продать объект от имени общества и распределить прибыль между участниками. В таком случае придется заплатить налоги как самой компании, так и ее владельцам.

Если покупатель согласен, то оптимальным вариантом является продажа ООО вместе с объектом. В этом случае собственники компании ничего не заплатят в бюджет, если непрерывно владеют долями в ней более 5 лет.

Также существуют и сомнительные варианты, при которых уплаты налогов также не будет, но возникнут риски неполучения денег и проблемы с контролирующими органами. Принимая решение о способе продажи недвижимости, собственники бизнеса должны взвесить его возможные последствия.

Как платить налоги ООО при продаже недвижимости и имущества

Любые сделки по продаже недвижимости, совершенные юридическими лицами, облагаются налогами. Причем платить их обязан не только продавец, но и покупатель, в том числе и ООО. Характер налогообложения определяется административно-правовой формой субъекта.

Вне зависимости от статуса недвижимости и целей ее отчуждения уплачиваются 2 вида налога:

Недвижимость в собственности юридического лица

Любая организация может иметь в собственности как коммерческую, так и жилую недвижимость. Отчуждается она по двум основным причинам:

  • производственная необходимость, когда предметом сделки выступают здания и сооружения, находящиеся на балансе предприятия, т.е. те, которые оно ранее использовало в производственных целях (склады, цеха, офисы и др.);
  • когда реализация недвижимости является основным направлением предпринимательской деятельности.

И в том, и в другом случае продажа осуществляется по следующему алгоритму:

  • составление договора купли-продажи;
  • подготовка необходимых документов;
  • нотариальное удостоверение сделки;
  • государственная регистрация перехода прав собственности.

Реализация коммерческой недвижимости

Субъект, отчуждающий объекты нежилой недвижимости, уплачивает подоходный налог и налога на добавленную стоимость. Размер подоходного налога определяется способом, указанным в предыдущем разделе.

Что касается ставки НДС, то для реализации объектов коммерческой недвижимости она составляет 18% от продажной стоимости, отраженной в договоре купли-продажи. Основными документами, на основании которых оплачивается НДС в этом случае, являют договор и приложенная к нему счет-фактура.

Условно можно считать, что оплата НДС происходит в несколько этапов:

  • совершение сделки и расчет;
  • предъявление продавцом покупателю счета-фактуры, подтверждающей факт получения оплаты;
  • расчет НДС и определение суммы, подлежащей оплате в бюджет;
  • исполнение налогового обязательства.

Полезное видео

Изменение в законодательстве

ФНС России выпустила приказ от 23.09.2019 № ММВ-7-3/[email protected] «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на прибыль организаций, порядка её заполнения, а также формата представления налоговой декларации по налогу на прибыль организаций в электронной форме».

Таким образом, ФНС утвердила новую форму декларации по налогу на прибыль, порядок её заполнения и формат представления в электронной форме.

При этом признан утратившим силу приказ ФНС России от 19.10.2016 № ММВ-7-3/[email protected], которым была утверждена «старая» форма налоговой декларации.

Надо сказать, что обновление формы налоговой декларации продиктовано внесением многочисленных изменений в законодательство о налогах и сборах.

Продажа жилой недвижимости

Собственник, отчуждающий жилую недвижимость, оплачивает только подоходный налог (налог на прибыль). Его точная сумма определяется после совершения сделки, исходя из:

  • размера «чистой» выгоды. Рассчитать ее можно путем вычитания расходов и остаточной стоимости от суммы, вырученной после продажи объекта. Ставка подоходного налога зависит от вида экономической деятельности компании и системы налогообложения;
  • наличия или отсутствия статуса резидента РФ.

Ставка налога на прибыль применяется не к продажной стоимости, содержащейся в договоре, а к объему дохода, полученного в результате совершения сделки. Исчислением налога занимается бухгалтер. Он должен определить не только размер дохода, но и его наличие. Так, если «чистая»выручка по договору окажется ниже продажной стоимости, прибыль будет отсутствовать. Благодаря этому компания освобождается от уплаты соответствующего налога.

Налог на прибыль исчисляется следующим образом:

  • к субъектам, работающим по общей системе налогообложения, применяется ставка, составляющая 20% от разницы между продажной и балансовой стоимостью недвижимости;
  • для упрощенной системы – 6% от стоимости, указанной в договоре;
  • для упрощенной системы, где объект налогообложения составляют «доходы — расходы» — 15% от разницы между продажной и балансовой стоимостью объекта.

Если объекта основных средств продается с убытком

Если имущество продается с убытком, то принимаются во внимание следующие особенности.

Согласно п. 2 ст. 268 НК РФ, если цена приобретения товара с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Пунктом 3 ст. 268 НК РФ предусмотрено, что, если остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами является убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке:

Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования (СПИ) этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

И только если оставшийся СПИ равен нулю или отрицательному числу, то сумма полученного убытка признается организацией в составе прочих расходов в полном размере в том месяце, в котором произошла реализация (см. Письмо Минфина от 12 июля 2011 г. N 03-03-06/1/417).

При продаже объектов основных средств налогоплательщик вправе уменьшить доходы от названной операции на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества (пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Налог на прибыль

Выручка от продажи объекта основных средств (без учета НДС) признается доходом от реализации исходя из договорной цены имущества (пп. 1 п. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

Читайте так же:  Принципы государственного и муниципального финансового контроля

В силу абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ при применении метода начисления доход от реализации имущества признается организацией на дату передачи здания покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче этого имущества.

При реализации объекта основных средств организация вправе уменьшить доход, полученный от такой операции, на остаточную стоимость этого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Применение ПБУ 18/02

В результате реализации объекта ОС у организации образуется вычитаемая временная разница (ВВР) из-за различного порядка признания в бухгалтерском и налоговом учете убытка от продажи ОС (убыток признается единовременно в бухгалтерском учете и равномерно в течение срока, определяемого как разница между сроком его полезного использования и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации в налоговом учете).

В течение срока, определяемого как разница между сроком его полезного использования и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации месяцев (по мере признания убытка от продажи объекта ОС в налоговом учете) названные ВВР и ОНА уменьшаются (погашаются) (п. 17 ПБУ 18/02).

Организация приобрела и ввела в эксплуатацию в феврале 2015 года основное средство. Его первоначальная стоимость составила 1 600 000 руб.

Основное средство было отнесено к четвертой амортизационной группе со сроком полезного использования 80 месяцев (с марта 2015 года по октябрь 2021 года включительно).

Организация применяет линейный метод начисления амортизации.

В апреле 2019 года объект основных средств был продан по цене 540 000 руб. (в том числе НДС по ставке 20%— 90 000 руб.).

Доходы и расходы в налоговом учете организации определяются методом начисления.

Произведем расчет:

Для целей бухгалтерского учета и налогообложения доходы от реализации составили 450 000 руб. (540 000 руб. — 90 000 руб.).

До продажи налоговая и бухгалтерская амортизация по основному средству начислялась в течение 50 мес. (с марта 2015 года по апрель 2019 года включительно).

Тогда ежемесячная сумма амортизации будет равна 20 000 руб. (1 600 000 руб. / 80 мес.).

Всего было начислено 1 000 000 руб. (20 000 руб. x 50 мес.).

Остаточная стоимость равна 600 000 руб. (1 600 000 руб. — 1 000 000 руб.).

При реализации объекта ОС организация вправе уменьшить доходы от данной операции на остаточную стоимость этого объекта.

Убыток от реализации имущества равен 150 000 руб. (450 000 руб. — 600 000 руб.).

Так как с момента начала амортизации оборудования (март 2015 года) до месяца его реализации (апрель 2019 года) прошло 50 месяцев, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ налогоплательщик будет отражать убыток в прочих расходах в течение 30 месяцев (80 мес. — 50 мес.).

Величина убытка, признаваемого в налоговом учете ежемесячно, составит 5 000 руб. (150 000 руб. / 30 мес.).

Сумма этого убытка будет включаться в прочие расходы начиная с июня 2019 года.

В бухгалтерском учете операцию по начислению и погашению ОНА необходимо отразить следующим образом:

В месяце продажи объекта основных средств:

Дебет 09 Кредит 68 «Расчеты по налогу на прибыль организаций» — 30 000 руб. -начислен ОНА (150 000 руб. х 20%);

В течение 30 месяцев после продажи оборудования:

Дебет 68 «Расчеты по налогу на прибыль организаций» Кредит 09 — 1 000 руб. — уменьшен (погашен) ОНА (30 000 руб. / 30 мес.) или (5 000 руб. х 20%).

В бухгалтерском учете операцию по продаже объекта с убытком необходимо отразить следующим образом:

Содержание операций

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Первичный документ

На дату отгрузки покупателю объекта ОС (апрель 2019г.)

Отражена в составе прочих доходов выручка от реализации ОС

62 «Расчеты за проданный объект ОС»

Акт о приеме-передаче объекта основных средств

Списана первоначальная стоимость выбывающего ОС

01 «Выбытие основных средств»

01 «Основные средства в эксплуатации»

Акт о приеме-передаче объекта основных средств

Списана амортизация, накопленная за период эксплуатации ОС

01 «Выбытие основных средств»

Акт о приеме-передаче объекта основных средств

Остаточная стоимость реализованного ОС списана в состав прочих расходов

01 «Выбытие основных средств»

Акт о приеме-передаче объекта основных средств

Начислен НДС по реализации объекта ОС

На расчетный счет поступила выручка от покупателя ОС

62 «Расчеты за проданный объект ОС»

Выписка банка по расчетному счету

Ежемесячно в течение месяцев, следующих за месяцем продажи ОС (в течение 30 месяцев)

Отражено уменьшение ОНА

(30 000/30) или (5 000 руб. х 20%).

Бухгалтерский учет

Доходы от продажи объекта основных средств признаются на дату перехода права собственности на это имущество к покупателю в размере договорной стоимости здания (п. п. 10.1, 12, 16 ПБУ 9/99, п. п. 30, 31 ПБУ 6/01).

Расходы в бухгалтерском учете признаются при соблюдении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99, т.е. после фактической передачи здания покупателю.

Однако при признании расходов необходимо учитывать требования абз. 2 п. 19 ПБУ 10/99, согласно которому расходы признаются в отчете о финансовых результатах с учетом соответствия доходов и расходов.

При этом данная норма распространяется на все расходы, в том числе и на прочие.

Следовательно, расходы в виде остаточной стоимости объекта основных средств признаются в момент признания доходов от его продажи.

При реализации товаров, в том числе объектов основных средств на территории РФ, возникает объект налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, п. 3 ст. 38 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы в данном случае является день передачи имущества покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче этого имущества (п. 16 ст. 167 НК РФ).

Налоговая база определяется как стоимость продаваемого объекта основных средств, исчисленная исходя из цены, установленной договором, заключенным с покупателем без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

При реализации объекта основных средств продавец обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму НДС и выставить счет-фактуру не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи имущества покупателю по передаточному акту (п. п. 1, 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Читайте так же:  Как взять ипотеку ип с нулевой отчетностью

Декларация по налогу на прибыль организаций

Можно ли снизить налоговое бремя

Существует несколько легальных механизмов, позволяющих минимизировать налоги с продажи недвижимости. Важное условие их эффективности – это правильное составление документов и соблюдение надлежащей процедуры, предусмотренной для сделок с недвижимостью.

Итак, к механизмам, позволяющим снизить налоговые обязательства, относятся:

  • отчуждение объекта путем совершения вклада компанию, работающую по «упрощенке». Этот метод подходит в недвижимости с истекшим сроком амортизации. Его суть в том, что при внесении вклада компания не платит НДС. Оплате подлежит налог, исчисленный по ставкам, применяемым на УСН, которые значительно меньше, чем для субъектов общей системы налогообложения;
  • продажа по кадастровой стоимости. Известно, что кадастровая цена объекта ниже его рыночной и продажной стоимости. При этом закон не запрещает собственникам продавать недвижимость по кадастровой стоимости. Использование этой схемы позволяет снизить размер полученной выручки и оптимизировать налог на прибыль и НДС;
  • реорганизация компании-продавца. Суть метода в том, что покупатель вступает в состав учредителей компании-продавца, и ему передается доля в виде объекта недвижимости. После надлежащего оформления права собственности, покупатель покидает состав участников путем создания и выделения нового юридического лица.

Продажа основных средств с убытком: бухучет и налоги

Отражение в Декларации по налогу на прибыль операций по продаже основного средства с убытком

Отметим, что порядок отражения в декларации по налогу на прибыль операций по продаже основного средства с убытком остался неизменным.

Так, в декларации по налогу на прибыль организаций должны быть указаны данные:

  • об убытке, полученном при реализации амортизируемого имущества;
  • о сумме, которая включается в расходы в целях налогообложения прибыли в конкретном отчетном (налоговом) периоде.

Эти данные найдут свое отражение в листе 02 «Расчет налога», а также приложениях к этому листу:

  • 1 «Доходы от реализации и внереализационные доходы»;
  • 2 «Расходы, связанные с производством и реализацией, внереализационные расходы и убытки, приравниваемые к внереализационным расходам»; и
  • 3 ″ Расчет суммы расходов по операциям, финансовые результаты по которымучитываются при налогообложении прибыли с учетом положений статей 268, 275.1, 276, 279, 323

Воспользуемся данными примера.

Отчетными периодами организации являются первый квартал, полугодие, девять месяцев.

Видео (кликните для воспроизведения).

В приложении 3 к листу 02 декларации за шесть месяцев налогоплательщик отразит:

Показатели

Код строки

Сумма в рублях

Количество объектов реализации амортизируемого имущества — всего

В том числе объектов, реализованных с убытком

Выручка от реализации амортизируемого имущества

Остаточная стоимость реализованного амортизируемого имущества и расходы, связанные с его реализацией

Прибыль от реализации амортизируемого имущества (без учета объектов, реализованных с убытком)

Убытки от реализации амортизируемого имущества без учета объектов, реализованных с прибылью)

Покажем в какие строки каких приложений попадут данные по реализации основного средства с убытком:

Приложение 3 к листу 02

Приложение 3 к листу 02 (продолжение)

Приложение 1 к листу 02

Приложение 2 к листу 02 (продолжение)

Лист 02

Показатель

Код строки

Сумма, руб.

Код строки

Код строки

Код строки

Код строки

Код строки

Код строки

Выручка от реализации амортизируемого имущества

Остаточная стоимость реализованного амортизируемого имущества и расходы, связанные с его реализацией

Убытки от реализации амортизируемого имущества

В приложении 3 к листу 02 показатели строк 030 (выручка от реализации ОС), 040 (остаточная стоимость) и 060 (убыток от реализации) проставляются соответственно в строках 340, 350 и 360 приложения 3.

В свою очередь, показатели этих строк используются при заполнении листа 02, а также приложений 1 и 2 к нему.

Так, показатель строки 340 указывается в строке 030 приложения 1, показатель строки 350 — в строке 080 приложения 2, а показатель строки 360 — в строке 050 листа 02.

При этом, выручка от реализации ОС попала в строку 010 листа 02, а расходы — в строку 030 листа 02.

Чтобы убыток, полученный от продажи амортизируемого имущества, в целях налогообложения прибыли не был учтен единовременно, в листе 02 декларации убыток отражается в отдельной строке 050, которая при расчете прибыли по строке 060 участвует со знаком » «.

Для наглядности предположим, что кроме данной операции у организации других операций не было.

Лист 02 будет выглядеть следующим образом:

Показатели

Код строки

Сумма в рублях

Доходы от реализации

Расходы, уменьшающие сумму доходов от реализации

Итого прибыль (убыток)

(стр. 010 020 — 030 — 040 050)

Таким же образом заполняется декларация за 9 месяцев 2019 года и за 2019 год.

Сумма убытка, включаемая ежемесячно в прочие расходы, учитываемые в целях налогообложения прибыли, указывается по строке 100 приложения 2 листа 02.

В декларации за шесть месяцев 2019 года эта сумма равняется 10 000 руб. (по 5 000 руб. за май и июнь).

В декларации за девять месяцев 2019 года эта сумма равняется 15 000 руб. (по 5 000 руб. за июль — сентябрь),

В годовой декларации за 2019 год — 40 000 руб. (по 5 000 руб. в мае — декабре).

Продажа недвижимости: дата получения дохода

Автор: Нелли Логинова, аудитор Группы компаний АКИГ

С 2013 года вступили в силу поправки (Федеральный закон от 29.11.2012 № 206-ФЗ) в Налоговый кодекс (п. 3 ст. 271 НК РФ), которые уточнили, на какую дату нужно признавать при расчете налога на прибыль доход от продажи недвижимости.

До этого года в Налоговом кодексе не было прямо предусмотрено, в какой именно момент доход от продажи недвижимости надо включать в базу по налогу на прибыль. Бухгалтерам приходилось основываться на разъяснениях Минфина России, в которых, кстати сказать, чиновники не всегда придерживались единой позиции. Ситуация рассмотрена на страницах журнала «Актуальная бухгалтерия» № 4, 2013.

В доход по дате акта передачи объекта

В ранних письмах Минфин России придерживался точки зрения, основанной на положениях Гражданского кодекса. Переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ ). В связи с чем в отдельных разъяснениях Минфина России указывалось на обязанность отражать доход от реализации недвижимого имущества после подачи документов на государственную регистрацию (письма Минфина России от 21.03.2011 № 03-03-06/1/162, от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 ). Также были разъяснения главного финансового ведомства, согласно которым доходы необходимо признавать с момента государственной регистрации прав собственности на объект недвижимости (письма Минфина России от 28.09.2006 № 07-05-06/241, от 26.10.2004 № 03-03-01-04/1/85).

Читайте так же:  Путевые листы проверка налоговой

Однако уже в прошлом году Минфин России изменил свою позицию и стал связывать обязанность по уплате налога на прибыль с моментом передачи объекта недвижимости покупателю по акту приема-передачи (письмо Минфина России от 07.09.2012 № 03-03-06/2/100). А с 2013 года в Налоговом кодексе появилась такая норма. Таким образом, теперь дата регистрации права собственности не имеет значения для расчета налога на прибыль с доходов от продажи недвижимости.

НДС по дате акта — меньше рисков

В отношении недвижимости для целей расчета НДС Налоговым кодексом установлены специальные правила (п. 3 ст. 167 НК РФ ). Если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача в целях налогообложения приравнивается к его отгрузке.

Следовательно, при реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат — дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем
передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). Данное мнение подтверждается Минфином России (письмо Минфина России от 07.02.2011 № 03-03-06/1/78 ) и арбитражной практикой (пост. ФАС ВСО от 16.05.2012 № А78-5403/2011).

Существует и противоположное мнение, согласно которому моментом определения налоговой базы по НДС при реализации недвижимого имущества является дата составления акта приема-передачи объекта недвижимости (пост. ФАС ВСО от 11.02.2010 № А19-12414/09 ).

По мнению автора, для минимизации налоговых рисков целесообразно начислять НДС на дату подписания акта приема-передачи недвижимого имущества, то есть в том же периоде, что и налог на прибыль. В данном случае отсутствуют основания для начисления штрафов и пеней.

Отметим, что в отношении налоговых вычетов по НДС ничего не изменилось. Отсутствие государственной регистрации приобретенных объектов не влияет на принятие налога к вычету (письмо УФНС России по г. Москве от 29.12.2007 № 19-11/125602). Принять к вычету сумму НДС по приобретенному объекту недвижимости можно после принятия на учет объекта основных средств до получения свидетельства о регистрации права собственности (пост. ФАС ПО от 12.08.2011 № А12-19515/2010 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 23.12.2011 № ВАС-16716/11)).

Бухгалтерский учет

При продаже недвижимости происходит выбытие объекта, которое, как и доход, надо отразить в бухгалтерском учете. Одним из условий признания выручки в бухучете является переход права собственности на продукцию (товар) от организации к покупателю. Как мы уже писали выше, переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Организация, передающая объект недвижимости, право собственности на который подлежит государственной регистрации, списывает недвижимость из состава основных средств в момент подписания акта приема-передачи недвижимости независимо от факта государственной регистрации права собственности.

Согласно рекомендациям Минфина России (письмо Минфина России от 22.03.2011 № 07-02-10/20) до момента признания доходов и расходов от выбытия основного средства (до момента регистрации перехода права собственности) необходимо использовать счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Он предназначен для учета средств, не являющихся объектом обложения налогом на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Организацией заключен договор купли-продажи объекта недвижимости (здания) на сумму 1 180 000 руб., в том числе НДС — 180 000 руб. Первоначальная стоимость данного объекта у продавца составляет 700 000 руб., накопленная амортизация — 100 000 руб. Передаточный акт подписан в феврале. Переход права собственности к новому владельцу зарегистрирован в апреле.

В бухгалтерском учете организации будут сделаны следующие записи:

ДЕБЕТ 01 субсчет «Выбытие ОС» КРЕДИТ 01

– 700 000 руб. — списана первоначальная стоимость здания;

ДЕБЕТ 02 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»

– 100 000 руб. — списана начисленная амортизация;

ДЕБЕТ 45 КРЕДИТ 01 субсчет «Выбытие ОС»

– 600 000 руб. — списана остаточная стоимость здания;

ДЕБЕТ 09 КРЕДИТ 68

– 200 000 руб. — отражен налоговый актив в момент начисления налога на прибыль.

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 91-1

– 1180 000 руб. — отражена выручка по договору купли-продажи здания;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68

– 180 000 руб. — начислен НДС;

ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 45

– 600 000 руб. — отражена остаточная стоимость здания в составе расходов;

Реализация недвижимости налог на прибыль

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов:
В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!

Если ООО продает имущество по стоимости ниже кадастровой, то какая стоимость берется для целей налогообложения — кадастровая или стоимость договора-купли продажи при условии, что продавец применяет УСН (6%), покупатель — физическое лицо (учредитель), а указанные лица являются взаимозависимыми?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Стороны договора не обязаны устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта недвижимости.
Рассматриваемая сделка не относится к контролируемым и не подлежит контролю со стороны ФНС России.
Однако если установление заведомо низкой цены было обусловлено исключительно целью получить необоснованную налоговую выгоду, то доначисление налога возможно.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Завьялов Кирилл

Ответ прошел контроль качества

15 ноября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

Читайте так же:  Какая ставка налога на имущество

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, [email protected]

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), [email protected]

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), [email protected] Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter

Момент госрегистрации недвижимости не влияет на налоги

При продаже недвижимости право собственности на нее переходит не при передаче покупателю по акту, а после государственной регистрации перехода права собственности. В письме от 17.12.2015 № 03-07-11/74052 Минфин России рассказал, как этот факт влияет на исчисление НДС, налога на прибыль и налога на имущество организаций.

Передали объект, — начислите НДС

Момент определения налоговой базы по НДС при реализации товаров (к которым относится и реализуемая недвижимость (п. 3 ст. 38 НК РФ)) установлен положениями ст. 167 НК РФ. Им является день отгрузки (передачи) товаров или день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров, в зависимости от того, что наступит раньше. В пункте 16 ст. 167 НК РФ указано, что при реализации недвижимости датой отгрузки признается день ее передачи покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче. Таким образом, вне зависимости от того, что право собственности на недвижимость еще не перешло к покупателю, в момент ее передачи продавец должен начислить НДС и выставить счет-фактуру.

В комментируемом письме Минфин России указал, что налоговая база по НДС при реализации недвижимости определяется до даты госрегистрации права собственности покупателя на данное имущество.

Амортизация у покупателя

В отношении момента включения приобретенного объекта недвижимости в состав амортизируемого имущества для целей исчисления налога на прибыль Минфин России указал следующее. Из положений п. 1 ст. 256 НК РФ следует, что условиями признания имущества амортизируемым являются в том числе его использование для извлечения дохода и нахождение у налогоплательщика на праве собственности. При этом в отношении условия о наличии права собственности сделано примечание — если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ. Пунктом 4 ст. 259 НК РФ установлено, что начисление амортизации по основным средствам, права на которые подлежат госрегистрации, начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации.

Таким образом, приобретенный объект недвижимости признается амортизируемым имуществом у покупателя в момент, когда он вводит объект в эксплуатацию. Факт госрегистрации значения не имеет.

Налог на имущество для сторон договора

Недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признается объектом налогообложения по налогу на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Объект включается в состав основных средств при одновременном выполнении условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». А при прекращении действия хотя бы одного из этих условий объект основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета.

В комментируемом письме финансисты отметили, что указанные условия не увязывают принятие актива к учету в качестве основного средства с государственной регистрацией прав собственности на него. Поэтому покупатель должен принять недвижимость к бухгалтерскому учету в момент фактического получения, а продавец — списать ее с учета в момент фактического выбытия, независимо от факта государственной регистрации перехода права собственности.

Обратите внимание, что в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н, объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения и права собственности на которые не зарегистрированы в установленном порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств. Следовательно, если купленная недвижимость не требует подготовки к использованию, с момента ее получения она включается у покупателя в налоговую базу по налогу на имущество.

Бухучет продавца

Из положений подп. «г» п. 12 и п. 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации» следует, что доход от продажи основных средств признается в бухучете в момент перехода права собственности на них к покупателю. Согласно п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» одним из условий признания расходов является уменьшение экономических выгод организации, которое происходит, в частности, если отсутствует неопределенность в отношении передачи актива. В случае передачи недвижимости до регистрации перехода права собственности на нее такая неопределенность есть. Ведь при отказе в регистрации перехода права собственности реализация недвижимости не состоится, и она будет возвращена назад продавцу. Таким образом, доходы и расходы от реализации недвижимости должны признаваться в бухучете на дату госрегистрации. Но как тогда нужно показывать в учете выбытие недвижимости, которое происходит до регистрации перехода права собственности?

В комментируемом письме Минфин России разъяснил, что для отражения выбывшего объекта основных средств до момента признания доходов и расходов от его выбытия может использоваться счет 45 «Товары отгруженные» (отдельный субсчет «Переданные объекты недвижимости»). Такие же разъяснения содержатся и в письме ФНС России от 31.03.2011 № КЕ‑4-3/[email protected]

Таким образом, у продавца в учете должны быть следующие проводки:

На дату составления акта о передаче недвижимости покупателю:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01

— списана первоначальная стоимость недвижимости;

Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»

— списана начисленная амортизация по недвижимости;

Дебет 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»

— учтена остаточная стоимость переданной покупателю недвижимости;

Дебет 76, субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «НДС»

— начислен НДС при передаче недвижимости покупателю.

На дату регистрации перехода права собственности на недвижимость:

Дебет 62 Кредит 91-1

— признан доход от реализации недвижимости;

Дебет 91-2 Кредит 76, субсчет «НДС»

— доход от реализации недвижимости уменьшен на сумму предъявленного покупателю НДС;

Дебет 91-2 Кредит 45, субсчет «Переданные объекты недвижимости»

Видео (кликните для воспроизведения).

— остаточная стоимость недвижимости учтена в составе прочих расходов.

Источники

Реализация недвижимости налог на прибыль
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here